熊杰的博客

熊杰

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个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,现定居广东珠三角,主修《工商企业管理》,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任华南地区商业地产企业首席执行官,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘。从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、商铺销售与返租策略、指导设计院规划设计优化、项目内外部交通组织体系规划、项目功能分区与楼层业态规划布局与平面动线设计、招商\销售策划及团队组建、开业后运营与业态优化调整等均拥有丰富的实操经验。现兼国内多家房地产企业首席商业地产顾问, 欢迎与国内商业地产资深职业经理人或专家、学者交流探讨,共同为国内商业地产良性发展献谋献策! 电子邮箱:xiongjie26@163.com QQ:296809963、沟通手机:13602264618——

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文创商业:下一波同质化潮来袭!(一)

当下,似乎整个商业地产行业都在热议大悦城的文创商业如天津大悦城的“骑鹅公社”,其锁定文艺青年,以奇幻、冒险、旅行和自我成长为主题,并用集装箱做店铺。品牌也是整合了各地原创品牌,例如,原创手工艺品、台湾小吃、纸艺、音乐主题咖啡店。无论是内装风格店铺设计,还是品牌都吻合时下都市文艺青年们追求潮流创意,前沿个性的心理……

看到这个标题,很多小伙伴们恐怕会吓一跳,开什么玩笑?文创商业这两年火得一塌糊涂!用前赴后继、热火朝天来形容也不为过。近年来,业内不少企业先后赴大悦城或远赴台湾、日本等考察文创类商业地产项目,欲取他山之石来攻玉。许多已开业或即将开业的商业地产项目也正筹划欲效仿央企大悦城砸重金来打造自已的文创商业 “标杆”。是装逼也好,还是本来逼格定位也罢,文创商业也如同这个互联网时代,到处充斥着千篇一律的爆款,甚至连娱乐都只剩下统一的刷屏手势……而“文创”类商业似乎建立的初衷就是要对传统的商业say no!千篇一律的业态或几乎完全标准化的商业业态与定位,且不说市场的蛋糕有多大,再大的蛋糕也未必有能力抢到。

国内商业地产严格来说没风光几年,就迎来了以阿里巴巴等为首的电商近乎狂风暴雨般的巨大冲击,从当年的高烧不退的商业地产到如今的迅速降温,似乎形成了强烈的反差。已开业商业地产或购物中心项目,随着80、90后体成为消费主体,消费需求的转变,缺乏消费者日益增强的体验类、功能类、生活配套类需求,商铺空置率风险增高、客流量下滑、租金坪效原地踏步或下滑等几乎是所有经营者的痛。曾几何时,国内商业地产行业的标配业态:大型超市+百货店+影院+餐饮,几乎是所向披靡,说明业内的香饽饽也不为过,国内几乎所有商业地产企业,如军队般地整齐划一按此标配业态定位,并借鉴业内杆标企业万达等的成功经验,快速开发与招商开业,相当一部分企业几乎顺理成章地实现了运营与销售目标。然而,好景不长,这种一窝蜂的同质化商业如同工业化般地大批量生产,怎会没有隐患?虽然,后来业内又整齐划一地大幅增加餐饮业态、儿童业态标配体验,可想而知,同质化问题依然无解,还有进一步加深的迹象,这种仅仅是靠吃饭+看场电影+逛街购物的商业模式,难以让业内开发商、投资者、经营者看到未来。同质化不仅不能给消费者带来新奇的消费体验,同时也不可避免地使各商业项目陷入客流、资源的激烈争夺中。如今,我们可以看到国内正在路上的或已经上路的大批商业地产运营者们可谓费尽心思,穷尽各种手段大打招商战、经营战、营销战!在这硝烟弥漫的战场中,“文创商业”如神一般地出现在我们面前,开始在业内刮起了一阵飓风…

谈到文创商业,不得不提央企大鳄大悦城的“骑鹅公社”,就目前客观地说以天津大悦城为首的文创街区商业已有所斩获并初获成功,咱们用数据说话(附骑鹅公社“租金水平与坪效):

1)骑鹅公社共34家店铺,总经营面积770平方米,平均固定租金水平为7.72元/平方米/天,为定位阶段预期水平(约2-2.5元/平方米/天)的3倍。

2)骑鹅公社22家零售店铺(面积约560平方米)平均固定租金平效5元/平方米/天,为市场同等楼层零售业态租金水平2倍。

3)餐饮类销售额51.3万元,日销售平效122.11元/平方米,为全馆餐饮业态日均平效水平的2.4倍。12家餐饮店铺(面积约210平方米)平均固定租金平效15元/平方米/天,该水平已超过天津大悦城4楼餐饮固定租金平效水平。

或许业内还有朋友对文创商业了解不多,何为“文创商业”?笔者个人的研究及理解是文创商业是包括文化创意零售、特色餐饮、手作等,并通过旧工业化的复古风等轻艺术形式而打造的商业空间、展览空间;值得一提的是与常规商业空间不同,其采用大量非常规器物和道具的应用,使商业空间更具观赏性和场景感。并将文化创意或艺术与商业结合,打造一种独特的人文商业空间。且文创商业街区内的零售店铺,也不同于常规商业的服饰、家居、生活用品等零售店铺,文创商业内的零售店铺将赋予更多的是一种生活方式类的店铺。这一点类似台湾的“诚品书店”,他们卖的不仅书籍,而是一种新的生活方式、一种文化,用咱们国内网络流行语讲换而言之就是贩卖一种“逼格”。诚然,台湾诚品书店为活大获成功?基于传统书店已基本被判了死刑,其通过创新与跨界采取复合经营模式,并集合了书店、咖啡、展览、服饰零售及美学生活等多种模式于一身,具备社交化、分散盈利点等跨界经营特征,一经面世,犹如炎炎夏日刮起的一阵清风,在同质化泛滥成灾的商业市场令人为之惊艳,这种新型书店模式给了市场惊喜。

文创商业由中粮大悦城率先推出,现在国内也如雨后春笋般的冒出来了,除北京朝阳大悦城的“悦街”、天津大悦城“骑鹅公社”,还有天津爱琴海购物公园 “π工场” 、郑州万象城 “9?站台”、 青岛华润万象城的N次方公园 、合肥新地文化旅游创意街区“姆咪谷”… 如今,“文创商业”犹如黑暗中的一颗冉冉升起的璀灿明星、熠熠生辉,俨然已成国内商业地产同质化的“救世主”,目前,除国内大悦城的“骑鹅公社”已基本获得市场认可,这是否能成为一个趋势?笔者认为或许还为时尚早,因为大悦城的“试验田”基本均为北京、天津等一线城市试水,二三线或三四线的白领人文素养、消费理念或地域差距还是非常大的。这种商业业态与文化创意元素跨界混搭,为消费者提供更高层次的购物体验是个案还是放之四海皆准还有待观察。然而,国人抑或整个业内的这个浮燥的通病不改,国内商业地产同质化仍将持续下去,那就是哪个企业或一个项目只要大获成功,国人也好、行业抑或企业的决策者们便开始大肆模仿、抄袭或照搬,美其名日借鉴参考。现业内甚至还有专家疾呼“文创不是一个街区的特有,而是整个商业的标备业态”。

诚然,文创商业它们或以文艺小清新标榜、或以文化潮流自居,这些有新意、有情怀、有腔调、有逼格,标榜“文创”的商业究竟能否在全国范围内复制?能玩多久?文创商业会成为商业地产同质化的标配抑或牺牲品?笔者本人是持怀疑态度并有待观察的。

后文待续...

熊杰 于2016/09/22晚


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