熊杰的博客

熊杰

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个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,现定居广东珠三角,主修《工商企业管理》,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任华南地区商业地产企业首席执行官,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘。从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、商铺销售与返租策略、指导设计院规划设计优化、项目内外部交通组织体系规划、项目功能分区与楼层业态规划布局与平面动线设计、招商\销售策划及团队组建、开业后运营与业态优化调整等均拥有丰富的实操经验。现兼国内多家房地产企业首席商业地产顾问, 欢迎与国内商业地产资深职业经理人或专家、学者交流探讨,共同为国内商业地产良性发展献谋献策! 电子邮箱:xiongjie26@163.com QQ:296809963、沟通手机:13602264618——

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文创主题商业:下一波同质化来袭(二)

文创商业是风口还是一个“坑”?

文创主题商业自中粮大悦城率先在业内推出后,现在国内也如雨后春笋般的冒出来了,除北京朝阳大悦城的“悦街”、天津大悦城“骑鹅公社”,还有天津爱琴海购物公园 “π工场” 、郑州万象城 “9?站台”、 青岛华润万象城的N次方公园 、合肥新地文化旅游创意街区“姆咪谷”、深圳的年底即将开业的“叮梆小镇”等等… 

如今,“文创商业”犹如黑暗中的一颗冉冉升起的璀灿明星、熠熠生辉,俨然已成国内商业地产同质化的“救世主”,目前,除国内大悦城的“骑鹅公社”或“悦街”已基本获得市场认可,这能否成为一个趋势?

笔者认为或许还为时尚早,因为大悦城的“试验田”基本均为北京、天津等一线城市试水,二三线或三四线的白领人文素养、消费理念或地域差距还是非常大的。这种商业业态与文化创意元素跨界混搭,为消费者提供更高层次的购物体验是个案还是放之四海皆准还有待观察。

然而,国人抑或整个业内的这种浮燥、急功近利的经营理念的通病不改,国内商业地产同质化仍将持续下去,试想一个再好的IDEA或好的创意主题大获成功后,业内的考察团便络绎不绝地前往取经,接下来便是模仿、抄袭或复制,并美其名日借鉴、取他山之石来攻玉。

笔者想问最后能攻到“玉”吗?现业内甚至还有专家疾呼“文创不是一个街区的特有,而应是整个商业的标配业态”。诚然,文创商业它们或以文艺小清新标榜、或以文化潮流自居,这些有新意、有情怀、有腔调、有逼格,标榜“文创”的商业究竟能否在全国范围内复制?能玩多久?“文创”主题商业能成为商业地产同质化的救世主?当千军万马都去搞文创商业究竟是“风口”还是一个“坑”?

有人说,这是国内商业地产基于同质化困境,试图找到更多“噱头”而搞出的创新……我们均不得而知,但总是捡别人剩下的果子,总是走别人的老路就能闯出一条全新康庄大道?如此能摆脱化同质化危机?笔者对此仍持怀疑态度的。

大悦城“骑鹅公社”背后不为人知的故事

俗语云“台上一分钟,台下十年功”,咱们业内商业地产同行们仅仅是看到了天津大悦城文创商业的成功,却往往忽略了其背后的巨大付出。

就象我们看明星如刘德华、成龙等,在电视、电影节目上他们时至今日仍然风光无限,举手投足总能吸引公众的关注,靠的是什么,应该不仅仅是其光鲜的外表吧。对于大悦城的“文创商业”为何能如此成功?其打造这种文创商业最大挑战是什么?其他商业地产能否效仿?抑或需具备什么样的土壤、条件方能生长、嫁接?可能这些业内却鲜有人去研究与思考。

大悦城的“骑鹅公社”不论是它的格调、传播的调性,还是投入的营运成本,大悦城的决策者都不用纯粹从经济角度去考量,天津大悦城的“骑鹅公社”纵然身为央企,用时下形容土豪的话叫“不差钱”!纯粹烧钱也不是问题,问题是要怎么“烧”?怎样烧出出令业内“朝圣”的标杆?相信就算烧多的钱大悦城的决策者们也会认为值。当然,光此一项咱们国内众多民营企业靠贷款、靠卖铺、靠变现产品滚动开发的企业就要审慎了。

其二,天津大悦城的“骑鹅公社”仅凭大悦城砸钱能办成事吗?答案当然是否定的,大悦城的商管团队也非孙悟空不会七十二变,是由大悦城与我国著名创意平台“疯果”联手打造,的全国首个文艺主题商业街区,方有今天给市场带来颠覆性的全新体验与充满惊喜的生活方式。

其三,文创商业还需要独立的招商渠道、运营管理模式和推广理念才能经营成功

同样以天津大悦城“骑鹅公社”为例,首先,大悦城的专项招商团队与疯果的创意团队需按国际知名、国内知名、国内畅销、本土知名、初创品牌等标签,将疯果体系内及市场主流创意商品及设计师品牌进行分类,同时制作了商户品牌评价体系,利用三个维度、13项具体指标从商业价值、创意能力、经营能力、定位匹配度等角度综合对进驻商家进行评价,先后三轮的甄选、沟通、接洽了共计238家备选品牌,并最终筛选了75家重点商户进行招商攻艰。

由于天津市场的创意设计市场贫瘠,市场供应几乎为零,消费需求也无从释放,导致本土创意设计品牌及独立设计师纷纷赴京、沪发展。75家重点商户外埠品牌和设计师占比超过90%,且当初对天津市场普遍持看空的观点,在招商过程中,从空间和时间上给招商团队带来了极大的挑战。最后,通过反复坚持不懈地沟通、反复灌输“骑鹅公社”的经营思路与理念,还将设计师本人的设计风格和天津市场消费能力进行数据化对比分析,最终,在这场耗时耗力的“长征”拉锯赛中按时完成了34个品牌的招商工作。并非企业花重金找到一家文创的战略合作方,就能理所当然一蹴而就、一炮而红。对于以大悦城掀起的这股文创商业的新风热潮,笔者似乎已经提前嗅到了一股“硝烟”的味道。

文创商业:消费已在消费之外

当大悦城把文创街区引入购物中心大获成功,开启了国内购物中心文创街区商业的流行.....这种有情怀、有温度、重设计、讲逼格,并且能植入本土文化,创造出品质高雅、贴切实用、内蕴深厚的独特产品或商业场所,将物质载体与文化内核高度融合的文创商业模式,已然在某些企业、在一线城市得到了市场热捧。

但笔者须特别指出的是现在更多的商业地产项目,基于同质化危机寻找的战术出路,主要分为二类即人为主观的意愿为主或盲目跟风者,文化创意与商业之间并非没有鸿沟,如果只是某领导或老板的旨意人为生硬地将文创类与商业进行粘合,没能掌握好这个平衡的尺度,有可能是“赔了夫了又折兵”,最后,功亏一篑。

为什么?因为文创不是商业,而是一种生活方式!须知纯粹的商业组合不能吸引追求创意设计的消费群体,纯粹的创意设计空间也无法带来商业的收益。

其二,由于经济收入、人口基数、城市发展等差距,年轻消费水平跟不上、国内大绝多数所谓文创品牌知名度不够且处于探索阶段,盲目跟风打造所谓的文创主题商业,除了加速文创商业同质化外,同样得不偿失。因为,年轻的白领消费者看中不仅仅是你的逼格有多高,一个现代商业的成功最终还得看是否充满人文关怀?是否真正贴近本地区目标群体他们的个性化品味与生活方式,至于其他乱七八糟的一切都是浮云!

当下,顾客的生活方式发生了巨大变化,笔者认为,现商业地产争夺主要为社会的中坚70、80或90后,尤其是80、90后生下来就不缺物质,可惜的是还有不少人仍死抱着花高额装补引进所谓的国内一线品牌、国际大牌。文创商业主打文艺小清新的牌本身没有错,错的是我们如果在业内,在全国大街小巷都遍布这种所谓文创商业,就再也不是“小清新”或将论为“老清新”或根不没清新了。

国内商业地产或购物中心的业者如真正要摆脱千店一面的窘境,绝不能盲目跟风,当旧的伤疤尚未好又忘了疼,又千篇一律地投入到打造自已的“文创商业”的浪潮中去。殊不知文创商业主题街区多了就会泛滥,街区场景、布局雷同,届时年轻的消费者在这个全部充斥着所谓的文创主题街区内甚至找不到一件真正有创意的货品,如同施了魔咒般地又回归到同质化的问题。

每一个商业地产项目要力争要让每一个楼层、每一个店铺、每一个角落、每一个细节,从硬件到软件,从业态布局到品牌营造都成为一个独特的“故事讲述者”! 购物中心的运营和定位就是这个项目的编剧和导演。这就需要购物中心的经营决策者们,不要盲目拍脑袋跟风,而要深入了解每一个进驻商家品牌的历史和文化、了解他们的客群的特征和互动模式,将商业所属楼层、区域的定位和设计原则与品牌深入沟通,让每个品牌都能与自身商业的调性和定位结合起来。

因此,每一个商业地产项目应根据所在区域顾客的消费需要、消费心理特点、区域文化,参考综合体的不同流派,确定综合体主题,而后在空间处理、环境塑造、创意设计等方面对商业主题进行统一表现,会显得越来越重要。

未来的商业综合体最主要的特色就是要站在人性关怀的角度,要勇于探索与创造性地去尝试。比如台湾的范特喜,作为一个持续保持创意与新鲜感的文创商业,最初以工业设计为主题,创造了第一个巷弄小聚落;后又以烘焙、传统制造业、社区阅读等为概念,打造了“范特喜甜点森林”、“绿光计划”与“新手书店”。 因此,一定要结合企业的资源优势,结合项目自身的地块、以区域消费需求支撑综合体的主题定位,而不是一窝蜂地去盲目追赶流行。严格来说每一地块因不同区域基本都是唯一的,我们何不立足于这个‘唯一性’的个性定位和业态配比方面下功夫深挖掘,除了有现实消费基础的定位,这也是对抗同质化的良药。

因此,笔者禁不住要问,难道我们国内的商业地产业已经真的到了黔驴技穷的地步了吗?除了大悦城的文创主题商业难道没有更好的主题商业了吗?我们难道不能百花齐放、八仙过海各显通,还是真的要千军万马往这条独木桥是去挤?除了文创商业,比如田园商业主题、异域风情主题、历史故事、电影故事主题、家庭娱乐主题......在这个世界上没有永恒的成功的商业主题,也没有永远的“东方不败”,比如曾经一度将实体零售打得遍体鳞伤的互联商电商,现在的日子也不好过了,因为,它又被移动互联网逐渐要取代了这难道还不足以给我们启示?

在体验经济的时代,将消费者从电商重新引入实体店,就必须将品牌组合与生活、社交、娱乐紧密结合。从感官上、故事性和对生活的连接实现客户的黏性。文创品牌就是以其浓厚的文化底蕴、参与感互动性受到大城市年轻人的热捧,但绝不是唯一性的。如果我们对照日本、香港、台湾等地区的历史实践,似乎可以预见未来国内消费者结构分化和市场细分化的趋势日益明显。可以预见的是,商业地产开发大潮过后,即将跨入个性与品质消费的时代。这个时代的典型特征是商业地产开发速度放缓,但有生命力的、高品质的、具独特且充满人文关怀的体验性的商业地产项目必将大放异彩。

作者:熊杰

于2016/09/25


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