□ 本报记者 张友先

　　近期，有关2012年中国商业地产将出现泡沫的消息盛传于网络，这给一直对自建商业地产充满热情的零售商们敲响了警钟。

　　在高租金和高利润的压力与诱惑下，越来越多的零售巨头开始挥师进军商业地产。

　　然而对于零售商来说，在这块巨大的香饽饽后面却潜伏着巨大的隐忧：对商业地产运作的非专业化、招商的困难、资金的积压，甚至对零售经营模式的挑战，都成为悬在零售商头上的一把把利剑。

　　为此，专家们呼吁零售商进军商业地产须谨慎，“地主”不是好当的。

　　商业地产泛起泡沫

　　一面是店铺租金上涨，一面是畸高利润的诱惑，越来越多的零售巨头开始进军商业地产。

　　早在2009年，宜家就在北京捷足先登，斥资7亿元在西红门购地。

　　2010年零售商自建地产热开始急速升温。新华都、华润万家、TESCO纷纷进军商业地产，沃尔玛也实现了首个买地自建项目——大连山姆会员店。

　　今年1月，沃尔玛自建的购物广场落户四川省巴中市。3月，沃尔玛公开招聘地产经理。

　　于此同时家乐福将其旗下的迪亚天天折扣连锁店和它的地产业务分离出去，并分别成立为各自独立的上市公司，此举被业界解读为家乐福借机进入中国商业地产的前兆。

　　此外，苏宁、红星美凯龙、美特斯邦威等都在通过收购等方式向商业地产高速迈进。北京华联、步步高、家家悦、欧尚、麦德龙、新世界、王府井、新光百货、上海百联、武商集团、百盛、正大集团等国内外零售企业纷纷在自建物业开展商业地产模式上进行尝试。而易买得、永旺也都在低调地进行着圈地计划。

　　商业地产让长期挣扎在微利中的零售商们尝到了甜头，不少零售企业老总都深有感慨地说：“自从做了商业地产，就对零售再也提不起兴趣了，因为零售太辛苦，利润还低。”

　　有些甚至放弃了零售主业，如去年被家乐福收购的保龙仓以及今年出售给华润万家的洪客隆等莫不如此，导致零售业开始“泛地产化”。

　　中国连锁经营协会与德勤事务所曾做过一份关于零售企业发展趋势的调查，结果显示：如今半数以上零售企业都已在进军商业地产模式。

　　然而，就像硬币的两面，随着零售业的车轮碾过商业地产，泡沫开始若隐若现。有专家预测，未来一两年内，很多商业地产项目将陆续出现问题。3年左右，会有一批项目倒闭，商业地产供过于求的苗头已经出现。

　　有消息称，银监会日前向商业银行警示商业地产的风险，要求对近期炒作升温的商业房地产保持高度警觉，并加强对商业地产贷款的监测。各银行尤其是非金融机构不得头脑发热，盲目增加信贷投入。这表明商业地产的风险已为政府重视，政策有可能转向。

　　业内人士因此忧虑，如果零售商自建物业成风，零售业市场变局必将出现。

　　得到地产或失零售

　　其实，商业地产看似是一块生利的肥肉，但带给零售商的不仅仅是利润，也有忧患。

　　2010年以来，零售巨头们的开店和扩建速度明显减缓，上海商学院教授周勇分析，这与其运作商业地产不无关系，因为自建物业虽然可缓解零售商高租金的压力，但更容易陷入资金链困局甚至拖累整个企业。

　　虽然现金流是零售商的优势，但这些现金流大部分是来自于供应商的，由于账期制度，零售商们把沉淀下来的资金转投在商业地产上之后，又会将融资压力转嫁给品牌商，结果就是，卖场里频繁打折，回笼现金。同时又将上游供应商的结账期限延至更长。这也是零供矛盾一直难以调和的根源之一。

　　北京昭邑零商管理咨询公司总经理刘晖则认为，零售商盲目进军商业地产更大的风险在于其可能会偏离零售模式，以红星美凯龙为例，在1997年，红星美凯龙在江苏南京买了一块地，自己建造家居商场。在商业模式方面，采用纯租赁的形式，即对于入驻卖场的家居企业和区域代理商收取租金，主要包含店铺租赁、促销金、营销、公共物业管理等费用。

　　当时，红星美凯龙创始人车建新表示，这一靠租金获利的模式不仅可以锁定企业的收益，而且在经营模式方面，比起品牌代理来也相对简单了许多。

　　对于红星美凯龙的这种转型，业内人士普遍认为，红星美凯龙是在做商业地产，而不是在做流通渠道。而进入商业地产的零售商们都无法绕开这个圈，刘晖表示，长此下去，零售商在零售业务中的自主经营能力必然降低。

　　合作强于独斗

　　零售商染指商业地产，表面看起来“热情高涨”，实际推进速度却极为缓慢。即便是财大气粗、品牌号召力颇强的宜家，也不过计划5年时间内建设3个购物中心。相比之下，万达现在至2012年期间，在建和新建的万达广场数量就达到54个。

　　个中奥秘在于，“住建部关于‘房地产开发资质’有严苛规定，境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产的审批手续则更为繁琐。零售商所谓的拿地自建其实是‘参与出资’，不会直接参与拿地、开发建设等具体事宜。”中原地产项目总经理黄韬说，零售商转战商业地产声势浩大，其实是个“伪命题”。

　　万通地产副总经理周东权也认为，零售商进入商业地产开发，虽然可以在一定程度上保证后期的经营效果，但缺乏前期的开发经验是其面临的最大问题。

　　因而零售企业在运作项目时应充分发挥其经营方面的优势，实现区域商业的差异化和实用性。对此，零售业专家高晓颖建议：“零售商可以与开发企业联合拿地，创造一种新的合作模式。商务部分由开发企业负责，而商业部分则由零售商承担。这样的强强合作，将有利于项目取得最后的成功。”

　　而零售商们目前也大多采取了与人合作的战术，据了解，广百的综合体项目的运作方式就是找合作自己的伙伴共同开发，广百不会参与到住宅建设中去。

　　其实，零售商也可以采取迂回策略进军商业地产，比如从中小开发商手中收购、整合项目等，这样会更加稳妥。

　　新闻1+1

　　购下地产能占先机?

　　商业地产之所以让零售商如此着迷，最大的诱惑是有利可图。

　　首先是大量租金的节省，“目前，中小城市主力店的租金约为0.8～1.2元/平方米/日;大城市的商铺租金为1 .8元～2.3元/平方米/日。若以单店2万平方米的租赁面积计算，在大城市，1年的租金是1500万，10年的租金就是1.5亿元。若自建物业，建筑成本、装修成本等加起来约5000元/平方米，2万平方米体量的投资也就1亿元。”

　　通过昭邑零售商业咨询首席咨询师刘晖算的这笔账可以看出，两者更大的区别还在于，“租赁物业”需要零售商从自己口袋里掏钱，而“自建物业”则可以凭借资产到银行贷款，融资进行规模扩张。

　　此外，政策方面也给零售商进军商业地产开出了通道。据中国商业地产联盟副会长王永平讲，国内外众多零售商进军商业地产可以说是顺势而为。当前中央政府明确提出“十二五”期间将“扩大内需，促进消费”，加上城市化过程中对商业需求的不断增长，客观上为商业地产的发展提供了空前的机遇。

　　从零售企业自身讲，除了租金压力外，目前困扰零售商最大的问题是对优质网点资源的竞争，如果是自己的物业，零售商就可以长期使用，这有助于降低运营成本，避免纠纷侵扰，有益于经营的稳定性。

　　而国际经验也给了零售商们充足的理由，据了解，全球一半以上的商业地产开发商均是零售企业。但在中国，商业地产发展10年来，真正的主力都是房地产商，如今这一切正在悄然发生变化。

　　如此看来，零售商自建物业似乎已经占尽了天时、地利、人和。