上周末，与友人约了逛街的市民李小姐来到位于安徽马鞍山市中心的大华购物中心。坐在一楼必胜客里看着街对面正在施工的金鹰，李小姐暗自期待着即将入住的金鹰百货。

　　就在5公里以外城南，安徽省规模最大的万达广场也完成了奠基仪式，正在紧锣密鼓地施工。不仅是万达和金鹰，据初略统计，目前马鞍山拥有包括万达、金鹰、大华、亿丰等十多个商业地产项目，并且还在不断增加中，进入了野蛮式的生长期。

　　商业的升级

　　以钢铁闻名的马鞍山工业发达，从马鞍山统计局的数据来看，2011年马鞍山完成GDP达到1144亿元，居全省第4位，正像马鞍山市国土局副局长肖红兵所说的那样，“因为历史上马鞍山是以钢铁工业发展起来的，重工业比较发达，而商业却一直是我们的一个‘短腿’。”

　　统计数据显示，2012年1~9月份马鞍山全市累计实现社会消费品零售总额90.27亿元，与邻居芜湖市的351.18亿元有较大的差距。

　　马鞍山的商业急需快速升级。政府的引导也助推了商业地产项目的涌入。2011年底，在“宁马一体化——马鞍山土地推介会”上，马鞍山市政府一次性推出了15副商业用地。

　　于是，2011年底，金鹰商贸在马鞍山奠基;2012年9月，亿丰环球商业中心盛大开盘;2012年10月，万达广场项目开工;居然之家·老报馆项目将于年底开工……此外，红星美凯龙也完成了在马鞍山的投资注册。

　　对此，万达集团副总裁齐界就公开表示：“马鞍山经济实力全省名列前茅，6项指标超长三角平均水平，马鞍山强劲的经济增长势头给予了我们强大的投资信心。”

　　不仅仅是商业地产，近年来一大批大型商超也纷纷入驻马鞍山。早前的家乐福、北京华联，到后来的华润苏果、沃尔玛、欧尚等。对于带动马鞍山的商业发展奠定了基础。

　　越炒越热

　　如此多的大型商业地产项目同时进驻马鞍山，作为马鞍山老牌的商业地产商大华集团一点也不担心。大华集团案场经理陈健(化名)就表示商业是越炒越热的，不怕竞争对手，就怕孤独。

　　一线城市购物中心的逐渐饱和，各种成本的上升也在逼着开发商和零售商向二三线城市下沉。于是消费实力强靠近一线城市的城市成为首选。

　　数据显示，马鞍石2011年人均城市居民人均可支配收入为2.73万元。2012年前三季度，马鞍山社会消费品零售总额同比增长18.3%,马鞍山同时期连续三年社会消费品零售总额涨幅在15%以上。

　　陈健还对记者说，虽然现在马鞍山人口基数不是特别大，但是随着城市升级和发展，大型的购物中心肯定会越来越多。此外，“三家分巢”之后，巢湖的一部分划归马鞍山之后，马鞍山的市区面积和人口数都有了很大增长，以后还有一定的潜力。

　　万达公开的2014年开业计划显示，马鞍山将在2014年9月开业。马鞍山金鹰相关负责人也表示金鹰也将于2014年开业。红星美凯龙也以3亿元的价格拿下了马鞍山的另一块地。

　　面对如此热闹的市场，业内人士向记者透露，各家大佬纷纷看重马鞍山，一方面是看重马鞍山的市场潜力，另一方面较低的地价也是重要的原因。据了解，金鹰竞拍的位于市中心马鞍山团结广场地块的平均单价约为1287万每亩，万达入手的城南的地块价格更低，仅为每亩150万。这跟一二线城市动则上亿的单价相比，明显低了很多。

　　扎堆的隐患

　　虽然人均收入较高，但是马鞍山市区不足100万的人口数量也让人不免担心这么多购物中心该谁去消费。

　　此外，不仅是马鞍山，其他二三线城市的商业地产项目也是扎堆上马。例如当前武汉即将上马8个奥特莱斯项目，义乌、金华等地也成为银泰下沉的主要选择，常州更是得到了宝龙、万达等一大批地产商的青睐。

　　为此，相关专家也提醒注意商业地产过热。兰德咨询总裁宋延庆就表示，由于住宅地产的限购限贷政策，很多人将目光转向了商业地产，在部分城市已经存在了结构性泡沫。

　　同质化也成为通病。全国工商联商业不动产专业委员会主任朱凌波就曾指出：“开发商在开发城市综合体的时候追求高速发展，同质化、甚至恶性竞争非常严重。千店一面，千城一面是目前城市综合体发展弊病。”宋延庆更是直言“大家都在学万达。除了万达，其他开发商手中的城市综合体的发展业态并没有形成完全固定的模式。”

　　同处马鞍山的金鹰国际购物中心和万达广场在定位和物业类型上都大致相同，就如同处一山的两只饿虎，相互之间的竞争不可避免。居然之家与红星美凯龙的战争也势必会打响。

　　不仅是前期投资，后期的营运也考验着各家房企。据莱坊房地产经纪公司对中国的购物中心开展的一项新调查显示，购物中心的整体空置率正在上升。二线城市的平均空置率为10.5%，高于去年的10.2%，中国最大的两个二线城市沈阳和成都，购物中心空置率分别为17%和16.2%。

　　业内人士强调，城市综合体的消化本来就需要一定的时间，在未来市场竞争极为激烈的条件下，拥有核心竞争力的项目因为供过于求尚难以确保去化万无一失，这些盲目、无序、趋从式发展的城市综合体项目就更难说了。

　　而像马鞍山这样的三线城市，到底有没有这么大的购买力消化这么多的购物中心确实还有待时间的考验。

　　(本报记者 陈红杏)