天下网商 叶晨

编辑 王诗琪

千禧年后，中国房地产经历了一次从过热到降温的变动，万科的经营思路在那几年也进行了多次调整，内部曾经开过这样一场会议。

会上，有人提出了一处小小的业务细节调整——物业的保洁应该外包。当时万科掌门人王石立马问，“为什么外包？”对方回答，“外包可以不用交社保。”他又追问，“那你为什么把这个社会问题交给别人呢？”

这个会议，透露了王石希望做重物业业务的“基调”。过去的十多年里，万科不断重仓物业板块，物业员工数已超过了9万人，成为中国基础住宅物业管理服务市场的第一梯队。

近年，房企拆分物业公司纷纷赴港上市；作为万科多元化业务中的“大儿子”，万科物业板块于9月29日成功在港敲钟。

此时并非上市的最佳时机，破发成了万物云难以回避的命运。截至9月29日收盘，公司股价为46.00港元/股，较发行价跌6.788%，市值为536.9亿港元，约合人民币492.5亿元，是今年港股最大规模的IPO（首次公开募股）。今日（9月30日）开盘后，万物云股价持续下跌，截至10:15发稿时为42.4港元每股，最新市值约450亿元人民币。

当年一手推动物业板块定调的王石，已经在2017年的万科股权大战中悄然退场；但在当年那场物业话题会议上，还有一位人物旁听和参与。

他是1999年进入万科、时任集团总裁办公室主任的职业经理人朱保全。如今，他的身份是万物云董事长、执行董事兼总经理。上市当天，朱保全发文感谢王石、郁亮。

年营收超230亿元，王石时代留给万科的一笔“遗产”

1990年，万科刚刚步入房地产业务。受SONY售后服务的启发，企业创始人王石拍板，成立了万科物业，邀请有“物业教父”之称的陈之平担任第一代掌门。

成立之初，万科物业便开创了中国物管行业的多项先河：比如在深圳天景花园小区引入了物业管理，成立了中国第一个业主管理委员会，引入“业主自治与专业服务相结合”的物业管理模式、酒店式管理模式，接管建设部大院的物业管理等实践。

但对于物业在整体业务应占什么地位，万科高层之间的见地并不同。

陈之平坚持认为，万科物业应当独立于万科集团来发展；但在当时以专业化著称的万科，对于多元化业务的发展态度是否定的。

所以，陈之平早年接受媒体采访时曾说：“万科物业一年只有1个亿的利润，郁亮（现任万科董事会主席）是不会把这1个亿放在眼里。比起一年1700多亿元的销售额来说，这1个亿算什么？万科没有把物管当做产业来做。”

这一矛盾，最终导致了陈之平的出走。直到2007年后，万科内部才重新审视这套逻辑，最终确认万科物业与母公司主营房地产业务的分离，使其真正独立于万科地产板块。

2011年，跟随王石、郁亮多年的朱保全被集团委任为万科物业总经理，此时中国房地产行业已经历了2008年的经济危机，更多业务开始变动发生。

2015年，物业企业迎来了一波上市小高峰，绿城服务等同行接连在港敲钟，刺激了作为地产龙头企业的万科。在王石等人的支持下，万科在那一年，踏出自有楼盘的圈子，开始全面接受其他开发商的物业业务；2017年，博裕资本与58集团看中万科物业，提供了共计18亿元融资，其估值来到了60亿元左右；到了2020年，万科物业在成立30周年之际，正式更名为万物云。

万物云管理团队 来源官网

此后的两年间，财经圈与房产圈对于万物云上市的讨论一路喧嚣尘上。

一次采访中，有记者问“你会怎么说服郁亮（上市）”，朱保全回应,“不需要说服郁亮。万科集团分拆万科物业，受益人是万科股东。”

数据显示，拆分后万物云的运营态势总体良好。据招股书，公司在2019年、2020年、2021年的营收分别为139.27亿元、181.45亿元、237亿元。如果按基础物业管理服务收入计算，万物云在2021年中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。

职业经理人个人股票价值8亿元，或已超过“大哥”王石、郁亮

长期以来，物业服务属于劳动密集型服务。“我不相信以现在的智能化水平，你还能把项目上的人都撤没了？”朱保全曾表示。

2019年、2020年、2021年，万物云的员工成本是支出大项，分别占总销售成本的56.1%、35.2%、36.8%。

虽然万物云的年收入已突破200亿元的大关，但毛利却并不算高。数据显示，2021年公司毛利为40.2亿元，毛利率为17%，年内利润为17.14亿元。

随着9月29日万物云赴港上市，从王石时代开始、逐步做大的万科物业生意可能会迎来新的细化和拆分。

这背后是，朱保全有意培育新的盈利板块。

之前的媒体采访中，他提出过“平台化”打法。“做平台首先要变成一个科技公司，首先还是要科技化、数字化，科技在物业里边潜力空间是最大的，而且平台下面要有实体业务。”

目前，万物云旗下包含“空间（Space）”“科技（Tech）”“成长（Grow）”三大业务模块，覆盖住宅物业服务、商业物业板块、社区到家服务、城市全域治理领域、企业安防机电服务，以及智慧社区、园区、楼宇的设计+施工+运营一体化服务等。

对于这批衍生业务，朱保全野心勃勃。

有媒体采访他，“如果万物云上市后，让你分拆下来的第一个会是什么？”朱保全答复，“万物梁行，现在已经有60亿收入了。”然后他又补充说，“万物为家、朴邻也放进去了。万御安防已经分拆了，只是还没上市而已，2021年约有50亿元的营收。”

作为带大企业业务的职业经理人，朱保全是成功的。

据万物云最新财报，朱保全个人持有万物云2000万股，以目前股价进行测算，仅股票价值就超8亿元人民币。而2019年-2021年朱保全的平均年薪为1300多万元。在部分财经媒体的估算中，朱保全的身家或已超过自己职业生涯里的“大哥”郁亮，以及“大哥的大哥”王石。

此外，上市前万物云拿出7000万股奖励396名员工，万物云上市后，朱保全等管理层身家直接破亿，其他360名员工持有股票的平均价值也超过了400万元。

含“科”量过高、含云量不足，万物云上市即从500亿元跌落

自2015年起，物业服务企业进入了上市潮，市盈率基本都在25倍以上；但彼时的万科迟迟未动。原因在于企业对上市后高估值的警惕，现任万科董事会主席郁亮曾多次强调，怕资本市场把公司引导坏了。

资本不是洪水猛兽，但绝对是敏感且趋利的。

上市首日，万物云股价直接破发，最低跌至42.05港元/股，最终收于46.00港元。受股价下跌影响，万物云的上市市值也从发行时预估的575.9亿港元，跌至536.9亿港元；换算成人民币，市值已跌出500亿元的大关。今日开盘后持续下跌，截至发稿的最新市值已不到450亿元人民币。

除了提到的毛利率不高的问题，万物云还有一些方面未达到市场的预期。

招股书显示，2019年、2020年、2021年，万物云在主要客户方面的销售收入分别为21.62亿元、37.48亿元及47.18亿元，但最大的单一客户始终是万科集团，其“支持”的销售收入分别为17.7亿元、28亿及38.21亿，分别占万物云总收入约12.7%、15.4%及16.1%，逐年比例还在扩大。对万科业务的依赖较大，显然与万物云“走出万科自有圈子”的定位不符。

“含科量”高，但万物科技的“含云量”却并不明显。

当前，与物业板块关系最紧密的科技大多集中在IoT领域，也就是物联网技术的应用、开发与云平台支持。数据显示，2021年万物云在传统物业管理板块的收入占比高达70%，而科技服务板块AIoT（人工智能物联网）及BPaaS（业务流程即服务）解决方案服务业务营收占比却不到8%。

在研发投入上，2019年到2021年，万物云研发投入分别为2.04亿元、2.50亿元、3.74亿元，占总收入的比重不超过2%。

从一些方面来看，由线下物业板块发展而来的万物云与科技公司、O2O（线上到线下）平台模式相比，仍存在许多运营模式、理念上的差异。但回到公司管理本身，朱保全从中也看到万物云的提升空间与发展潜力。

2021年，万物云引入了原阿里云副总裁、智联网首席科学家丁险峰，出任万物云首席科学家。伴随许多重量级技术人才的加入，万物云对科技研发、物联应用的重视在提升。

毕竟从王石定调到剥离上市，万物云也曾花了30年——留给职业经理人朱保全以及这家企业转身的时间还有很多。