作者: 庄 帅

　　庞大的物流计划

　　近期，从一份资料上看到各大电商企业庞大的物流仓储计划：

　　京东商城：计划建7个一级物流中心，25个二级物流中心;

　　当当网：成立一家由其控股的独立配送服务公司，打造开放式物流平台，已建立六大物流中心;

　　淘宝网：建设开放物流平台及仓储基地，在华北、华中、华东、华南、东北、西南和西北7大区域中心位置建仓;

　　卓越亚马逊自建物流覆盖北京、天津、上海和广州，在全国8个城市拥有9个运营中心;

　　凡客诚品在10个主要城市已经完成选址，到今年年底将完成28个仓储建设;

　　苏宁易购已经完成三大成熟物流基地，另外4家物流基地进入试运营，6家进入施工阶段，签约储备项目达12个;

　　新蛋网自建配送队伍，7大分仓已经建成，2012年在全国十大省会城市建仓;

　　1号店被沃尔玛注资之后年内准备在华中、西南、西北和东北四区设立4个仓储中心，还将自建10个左右快销品类储备分仓和300多个配送站点。

　　看到这份资料之后，恰好我到新疆乌鲁木齐走访了一个物流园，该园已经完成了商业地产的改造，成为一个家居建材城，虽然商城名字还保留物流园名称，但已完成许多家居建材的大品牌进驻，部分已开始营业。

　　这并非个案。同样在深圳的笋岗，原来是物流园区，现在却由于距离东门(深圳最繁华的步行街商业中心)仅十几分钟车程而进行改造，物流配送企业陆续向更为偏远的关外搬迁。

　　物流地产向商业地产的转变，几乎每个省会城市都在发生，而这些物流园建立不到十年，在中国城市化进程提速的情况下，未来的物流地产将会以更快的速度向商业地产转变，这个事实被电商企业在全国拿地建仓的事实所证，却被京东刘强东一再否认，明确表态不会通过地产来赚钱，这样说其实更深层次的目的是为了提升用户体验。

　　这个说法似乎很说得通，但这些电商企业如此宏伟的物流仓储计划，以及各城市现有物流园改造为商业地产的现状，目前的百货、SHOPPING MALL业态或将面临来自未来电商企业物流地产变身商业地产的新威胁!

　　圈地运动是B2C中国化的必然走向

　　物流仓储的建设使得电商轻公司逐渐变重，这个重不是负担，而是使得其估值变得更高，变得更值钱，毕竟这世界唯一越占越少的就是土地。对于这些迟迟没有赢利的电商企业来说，在烧了VC的钱这么多年之后，如何赢得资本市场的认可，能够成功上市就成为当务之急。

　　现在的国内电商公司中，当当网占中国图书市场规模的15%~25%，麦考林的线下加盟连锁店则为其上市加分许多。那么现在的这些电商公司，除了已经被亚马逊收购的卓越网、进军电商的传统企业苏宁、已经赢利的淘宝网外，其他多数电商企业均处于巨额亏损状态，无疑物流地产成为未来赢利的保障。目前中国仓库的投资回报率在全球范围内都算是较高的，毛收益率在8%~8.5%，高于一般住宅以及商业地产的平均收益率。

　　未来在中国城市化进程中，这些物流仓储用地除了可以低成本地改造成为商业地产之外，还可以逐步独立运营，成为服务于其他中小电商甚至其他企业的第三方物流配送公司，通过这些公司为线上的B2C商城获得新的赢利点。

　　其次是配送效率和成本的拼杀。

　　在前端的商品、展示、营销、支付都不断提升用户体验的同时，最后一公里的配送就成为决胜关键。第三方物流配送公司以加盟制周转仓为主，运营效率和成本已经无法满足电商企业规模化发展的需求。电商自建仓储物流成为竞争手段之一。

　　毕竟相对于传统店铺来说，仓储物流基地的建设更加快速，通过一到两年的密集网点布局，实现全国快速配送，这也是赶在已经拥有实体店的传统零售商布局线上和线下业务结合的电商之前，纯电商企业提升自己核心竞争力的机会。

　　对于已经拥有上千规模实体店的苏宁易购来说，整合线下业务的难度和自建仓储物流基地相比较难度要大得多，周期也要长得多，所以，苏宁选择自建仓储物流也在情理之中。而且在线下实体店整合完成之后，这些物流仓储基地如果再改造成为商业地产，然后在更偏远的地方建设仓储物流基地，以形成良性商业循环。

　　对于依赖商业地产资源扩张的传统百货业来说，这种做法值得借鉴，可参考淘宝网的物流仓储方式。淘宝网自己购买仓储物流用地，然后以合作方式将这些仓储物流交给第三方代运营管理，同时在自己的高流量和高销量背书下吸引商家使用其仓库并交纳租金，仓储物流自然而然成为赢利中心，同时，提高买家购物体验，获得与B2C一样的配送竞争优势。

　　同样随着中国城市化的推进，淘宝网自购的这些仓储物流用地可以很好地变身为商业地产进一步服务于自己，例如开设更多爱蜂潮这样的家居体验馆，将自己在线上的优势转换到线下，这样一来，传统的百货业和零售业在这一场电商企业凶猛的圈地中将逐渐散失自己线下拥有实体店的强大优势，在未来三到五年的竞争中处于劣势，这不得不引起警觉!

　　《全国仓储业发展指数》的数据显示，2010年全国通用仓库需求面积达7.01亿平方米，实有仓库面积仅5.5亿平方米，通用仓库总体上处于供不应求的状态。而仲量联行的研究报告也显示，上海物流仓储租金自去年以来一路飙升，涨幅超过10%。

　　租金上涨，只是中国B2C集体下沉的一个直接影响，对中国未来的电商战略，这种集体建仓带来的长链条电商发展战略会对未来的零售格局产生哪些影响，只有经历过一个产业的波动轮回才能真正显现。但是，对于传统零售的影响，应该不难预测，曾经封闭的商圈正在被撕裂，在城市化推进和新经济变革的大环境下，未来零售业态的格局，将由今天的布局者掌握。