出品/联商专栏

撰文/潘玉明

头图/钻石周刊Minanoba相模原

日本《SC白皮书2026》披露，2025年购物中心综合业绩达到33.1238万亿日元（约合人民币1.5568万亿元），是1975年统计以来的最高水平。2026年上半年保持业绩稳定，业态取向小微、社区化。

商场越做越小：项目小微化，坪效逆势走高

2025年日本新开购物中心18个，数量减少到历史最低点。2026年上半年新开业项目中，有12个不足1万㎡。全年预计开业29个左右，但项目呈现小微化特征，估计有16个项目经营面积小于1万㎡，占比接近60%，单店平均面积创下1985年以来最小纪录。

截至2025年，日本共有3013个购物中心。自2018年数量达到峰值3220个后，连续7年持续缩减。从经营项目结构看，2024年起零售业态占比逐步下降，服务、餐饮业态占比明显提升。从商铺结构看，剔除主力店后，每个商业体平均面积1.79万㎡，平均设有55个商铺；其中各类零售业态占65%，服装业态占20.4%。

2026年上半年新开购物中心中，服装业态占比由2025年同期18.4%下降至6.4%。对比零售业态，餐饮店2026年上半年占比从去年同期20.4%提升至33.0%，服务类业态从去年同期15.2%提升至22.3%。需要注意，今年上半年开业项目体量大幅缩小，因此商铺结构同比存在一定差异。

业绩增长主要来自两方面：

经营端，市场化契约机制让商业体以商业效益为核心运营目标，而非宏大规划的附属。市场拥有充足的国际化经营资源，可进行特色化业态组合，有效规避同质化。

消费端，海外游客数量持续增长形成有力支撑，叠加汇率红利，消费动力充足。日本国内游客与城区居民本地出游共同贡献客流，体现在坪效指标上持续走高，2025年达到历史新高226万日元/㎡（约合人民币10.62万元/㎡）。

业态转变背后的宏观问题：大型购物中心可用土地持续减少、建设成本飙升、导购等商业劳动力短缺等矛盾日益凸显。日本新开购物中心数量在2013年达到65个的峰值后，新增项目数量长期下行。2022-2024年每年新增维持在30余个，2025年降至18个。

日本购物中心协会会长、三井不动产会长小茂田表示：“如果不再新建购物中心，行业就会错失增长良机，这是必须解决的问题。”

他补充道：“购物中心正处于关键转折点，需要从数量扩张转向质量提升。可以在现有购物中心内增设餐厅、体育场、五人制足球场等体验型空间与儿童游乐区，以此提升顾客满意度。”

郊外商业遇冷：自驾休闲降温，聚客力下滑

日本购物中心规模收缩存在双重驱动因素。除上述经营端宏观约束外，从居民消费行为来看，消费者前往郊外购物中心、奥特莱斯的意愿正在减弱。

日本生产力中心2026年7月16日发布《2026年休闲白皮书》指出，日本郊外型购物中心、奥特莱斯的客流吸引力持续下滑，休闲消费价值降低。

核心数据显示，购物中心与奥特莱斯的年度到访率，由2019年35.7%下降2025年27.4%；核心消费群体女性的到访率，也从2024年33.7%下降至2025年32.2%。数据表明，这类场所作为休闲目的地的优先度持续降低。

“自驾游”休闲活动参与率同样从2019年39.8%下降至2025年28.0%。虽然不能直接判定两组数据存在绝对因果关系，但多维度数据可以证实，日本人旅游与休闲的价值观念正在发生结构性变化。

核心原因在于，综合核算出行成本，自驾游与郊外休闲单次平均花费4.58万日元（约合人民币2153元）。经济成本与时间成本带来的心理负担，已经超过目的地带来的体验价值，郊区商业设施的心理吸引力持续下降，最终引发居民消费行为模式转变。

《SC白皮书2026》显示，全国3013家购物中心里，85%（2574家）布局在城市郊区。庞大的郊区商业基础设施，直接受到居民休闲出行观念转变的冲击，直观表现为整体客流下滑，购物需求减弱。

从租户结构来看，2020-2025年，零售业态占比降至61.0%，包含医疗、娱乐设施在内的服务型门店占比上升至20.8%。消费者对于近距离步行消费、外出就餐、线上消费的需求持续增长，假期活动诉求不再以购物为主，更偏向情绪舒缓。大众的时间与资金分配优先级已经改变。

随着大型新项目供应减少，存量项目闭店与调改难度加大，新开业项目普遍缩小体量，转向社区邻里商业（NSC）这类小微形态，NSC项目开店数量快速增长。

NSC社区小微商业：模式拆解与项目案例

2024年以来，永旺、三菱商事、大和屋、东京建物等开发企业陆续入局社区NSC项目。

东京建物主营建筑工程业务，商业板块实力偏弱。企业旗下运营群马县伊势崎市大型购物中心“SMARK伊势崎”。为拓展业务渠道，企业瞄准社区小商圈的市场空白，战略定位打造“短期周转型事业”，项目成熟后可出售给投资基金等机构。项目前期主要依托自有土地，短期改造后开业，保障租金收益，实现与社区资源融合共享。

品牌口号为“Minanoba”（皆の場，意为大家的场所），以东京都圈1都3县近郊社区为核心稳步布局，每年落地1个商业项目，形成系列化运营。

首店2025年落地东京，第二店2026年落地埼玉县，第三家店已确定选址。企业还计划在札幌、福冈等城市拓展。根据地块条件，也会开发三层规模稍大的社区商业项目（CSC）。

“Minanoba相模原”项目2025年3月5日开业，物业为两层建筑，租赁面积6300㎡。营业时间9:00—22:00，各租户可自主调整营业时间。项目共12个租赁铺位，按租赁面积划分主力业态：超市2300㎡，药妆店660㎡，休闲服饰1000㎡，百元店560㎡。配套停车位188个、无障碍车位4个，电动自行车位198个。二楼集中设置卫生间、吸烟室、哺乳室等公共功能空间。

项目主入口设计简约亲民，没有繁复装饰，方便居民到访；还设置可手机联动的大门，方便残障人士使用。

图源：钻石周刊

地下一层引入生活超市（Life），卖场面积1616㎡，主要面向单身人群与两人小家庭，提供小包装手握寿司、饭团等熟食。超市内部设置回转寿司，可临街直接对外营业、即买即取，满足社区居民短时外出就餐需求。场内还设有小型杂货店、冰淇淋店、百元店、休闲服装店，售卖杂货、母婴用品、食品、韩系美妆等商品；药房专柜可满足社区日常购药需求。

二手交易品牌“买取大吉”入驻，可鉴定收购贵金属、箱包等二手物品，提供黄金、铂金、宝石、钻石、珠宝、腕表、品牌奢侈品的交易服务，提供高价值物品鉴定，每件商品均可免费估价。店铺隔壁配套牙科诊所。

图源：钻石周刊

二层设有百元店Seria，售卖家居用品、文具、厨房用品、DIY材料、工艺耗材；同时布局药妆店、休闲服饰小店，可辐射跨区域顾客需求。

图源：钻石周刊

图源：钻石周刊

母婴护理空间一般仅配置在大型商业体，在社区NSC中设置这类空间相对少见。

图源：钻石周刊

2026年9月17日，东京建物第二个NSC项目“minanoba川口”开业，坐落于埼玉县川口市，周边以独栋住宅与集合式公寓为主。项目经营面积约4200㎡，规划10个商铺，业态布局和首店相近，同样为两层建筑；地面停车位25个、屋顶停车位184个，自行车位157个，项目为企业自有物业。

图源：钻石周刊

业态配置：生鲜超市“生鲜市场TOP！”，卖场面积2013㎡；家电量贩店小岛×比酷、31冰淇淋、汉堡店、一风堂拉面、二手店“買取大吉”、百元店Seria、医疗诊所、普拉提健身、美容院。主力品牌组合与布局思路和首店保持一致。

其中家电量贩店分为两个区域：一楼紧邻超市，主打便携小件商品，包含手机、美发小家电、无线耳机、相机；二楼聚焦体验式家电与大家电产品，卖场面积2330㎡。

从东京建物NSC项目的运营逻辑可以总结四点特征：一是项目体量约6000㎡；二是商户数量仅十几个，品牌紧凑联动、资源共享；三是扎根社区刚需，优先追求坪效；四是硬件设计简约亲民。

海外商业变迁，带给国内行业的启示

其一、郊外商业设施价值逻辑正在转变。早期郊外大型购物中心依托自驾客流打造，核心吸引力在于帮助城市上班族逃离职场压抑、释放压力。当时的心理逻辑是自驾前往郊外商场的综合成本低，休闲体验价值高，休闲活动半径更大。

疫情之后，居民消费习惯发生改变，家门口的休闲场景性价比提升；叠加综合消费支出上涨，消费者对于郊外商业的心理预期价值持续降低。

其二、存量商业项目改造迎来窗口期。美国已有成熟实践：城市购物中心改造为美食广场、游乐园，部分转型电商履约中心，还有项目二次开发为住宅、酒店、办公、医疗中心。日本趋势与美国趋同：部分综合超市转型批发市场，也有项目拆除翻新，以食品超市、美食广场为主体，叠加药店、生活杂货，配套教培、维修网点、ATM、健身教室等功能。另一大趋势是NSC化：缩小项目体量，打造贴近居民的社区生活中心。

其三、中国大陆购物中心呈现四种发展走向。

一是盲目新增项目持续过剩。部分项目依托行政规划配套商业，脱离商业底层逻辑，无法用市场化契约框架评估。

二是同质化过剩严重。消费者面临收入承压、出行成本抬升、身心隐性成本增加等问题，大量商业项目客流下滑、转化走低，依靠非经营性收益补贴维持。一旦行政类资本退出，补贴中断，项目调改难度极大，最终面临闲置甚至拆除。

三是少数优质商业保持高人气。这类项目持续匹配客群需求，成为区域商业标杆，但在行业下行周期，同样需要持续资源投入，潜在风险不容忽视。

四是社区小微商业（NSC）迎来机会。部分社区配套商业品质较差，也有社区周边商业供给空白，两类场景都蕴藏机遇。运营团队如果具备专业能力，妥善解决产权难题，做好与社区各方沟通，社区小微商业有望获得良好发展空间。