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侯沣

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侯沣,中商联商业研究院专家委员,西部品牌商家拓展联盟副秘书长,飞煌中国商业顾问机构和西安福鱼商管创始人,西安福鱼国际商业运营管理有限公司董事长兼总经理。主要从事精细化百货、现代体验式购物中心和社区商业项目的运作和整改,欢迎大家积极探讨,共同进步。 QQ:415296995  电话:18629686136  地址:西安市经济技术开发区凤城六路新界C座1501室 邮箱:guojifuyu@163.com

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商住楼项目成败漫谈

不知从何时起,操盘的项目开始从纯商业楼盘慢慢的夹杂进了商住一体楼盘,且大多数的商住楼盘都不那么规整,在做商业空间规划时都比较头疼,有的要被迫浪费掉一些经营面积,更有的由于前期建筑设计单位不懂商业经营,更不懂规划,也没能及时的和专业人士(商业机构)进行咨询沟通,项目在未开业前就已经胎死腹中了。这不得不说是一件非常可悲的事情。
 
地产商搞开发,用商业来带动和提升住宅的价值,这无可厚非,客观上讲也是为住宅做的商业配套。但在具体运作的时候,就不能还按照以往的经验,把商业也按照住宅的规律来做了。我们眼前的例子已经有很多了。
 
我在陕西咸阳曾接触过一个项目,典型的商住一体楼盘,前厅按照商场设计,框架结构;后庭则是顺应住宅楼的框架减力墙结构,在商业空间里出现了很多的剪力墙,客观上造成了人流动线的不通畅。
 
整体建筑呈长方形结构,住宅是典型的板式楼,商业分七层,单层面积最小的也在10000平方米以上,总体量近10万平方米,地理位置很好,本来是可以打造成咸阳市地标性的一个购物中心,但就是限于剪力墙的阻隔和电扶梯安装走向的错误,项目至今没有主力店进驻。本来北京的朋友介绍我去盘活这个项目,我看完后这样评价了项目:前面部分可以规划一些时尚品牌店面,后面部分和三楼以上就做餐饮娱乐、婚纱摄影、洗浴休闲住宿等业态;但是项目的招商推广周期不同于一般的购物中心,时间至少会是常规的两倍,要做好以商招商,长期备战的准备。
 
项目的地段、周边商业环境、建筑规划设计、商业定位规划及招商运营管理等等环节综合设定了项目的成功条件,任何一个环节做的不足,就有可能导致项目的失败。咸阳的这个项目就只占了地段一条,从建筑商业设计规划开始就走错路了,至于后来的商管公司没有办法准确的定位,仍按照常规一味的去招百货、超市等主力店,结果是竹篮打水一场空,白忙活一场,做了个失败的招商运营工作。陕西凤县的这个项目则是有另外的原因了。
 
项目位于商业核心区的次中心位置,裙楼商业共分为三层。二三层是当地规模最大,经营品类最全的生活超市,一层算是为超市做配套的外租区域,我们称其为小百货店,由于单层面积只有2100平方米,就定位成了女性主题卖场,要做凤县先知先觉的女人的生意。由于当地地处山区,人口稀少,商场总经营面积规划在7000平方米左右,力求满足县城人口及外来旅游人群的基本消费需求。
 
这个项目的地段还算可以,建筑规划也是正常水准,商业定位规划也是符合当地市场需求的,我在做招商运营管理,但问题恰恰就出在了周边商业环境的不成熟上,当地人对于商场经营没有系统的认知,不清楚和门面店的差异究竟在哪;没有品牌意识,更不清楚品牌商场的会有什么样的前景。
 
当然,这些和当地距离宝鸡、甘南、汉中等地区都比较远,居民出行不多,与现代化商业接触的机会更少等多种原因造成的。好在当地民风淳朴,也在近些年和湖南、湖北等地迁徙商人经常接触,我苦口婆心的讲完以后,有很多人愿意听,还有个别人会提出这样那样的问题,于是,我在微博上写到:凤县商业大有可为!是啊,这就是块未开垦的处女地,需要现进文化的引导,需要强势商业形态的冲击,需要再有一个嘉陵江源头亚洲第一高喷泉的震撼!明天去宝鸡,希望会有所收获。
 
商住楼项目从以前的各自为政,到现在为节省成本,获取更大利益而结合为一体,有地产经济学上讲的根本原因,可是在咸阳古都的核心地段,在嘉陵江边的柔柔江风里,在世界的很多个美丽和传奇的地方上,为什么就不能形成和谐的统一呢?
 

                                        侯沣 于陕西凤县 嘉陵江畔

                                                10-17

         

                                                                          

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