侯沣
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侯沣,中商联商业研究院专家委员，西部品牌商家拓展联盟副秘书长，飞煌中国商业顾问机构和西安福鱼商管创始人，西安福鱼国际商业运营管理有限公司董事长兼总经理。主要从事精细化百货、现代体验式购物中心和社区商业项目的运作和整改，欢迎大家积极探讨，共同进步。
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商住楼项目成败漫谈
2012年10月27日
评论数（1）不知从何时起，操盘的项目开始从纯商业楼盘慢慢的夹杂进了商住一体楼盘，且大多数的商住楼盘都不那么规整，在做商业空间规划时都比较头疼，有的要被迫浪费掉一些经营面积，更有的由于前期建筑设计单位不懂商业经营，更不懂规划，也没能及时的和专业人士（商业机构）进行咨询沟通，项目在未开业前就已经胎死腹中了。这不得不说是一件非常可悲的事情。
地产商搞开发，用商业来带动和提升住宅的价值，这无可厚非，客观上讲也是为住宅做的商业配套。但在具体运作的时候，就不能还按照以往的经验，把商业也按照住宅的规律来做了。我们眼前的例子已经有很多了。
我在陕西咸阳曾接触过一个项目，典型的商住一体楼盘，前厅按照商场设计，框架结构；后庭则是顺应住宅楼的框架减力墙结构，在商业空间里出现了很多的剪力墙，客观上造成了人流动线的不通畅。
整体建筑呈长方形结构，住宅是典型的板式楼，商业分七层，单层面积最小的也在10000平方米以上，总体量近10万平方米，地理位置很好，本来是可以打造成咸阳市地标性的一个购物中心，但就是限于剪力墙的阻隔和电扶梯安装走向的错误，项目至今没有主力店进驻。本来北京的朋友介绍我去盘活这个项目，我看完后这样评价了项目：前面部分可以规划一些时尚品牌店面，后面部分和三楼以上就做餐饮娱乐、婚纱摄影、洗浴休闲住宿等业态；但是项目的招商推广周期不同于一般的购物中心，时间至少会是常规的两倍，要做好以商招商，长期备战的准备。
项目的地段、周边商业环境、建筑规划设计、商业定位规划及招商运营管理等等环节综合设定了项目的成功条件，任何一个环节做的不足，就有可能导致项目的失败。咸阳的这个项目就只占了地段一条，从建筑商业设计规划开始就走错路了，至于后来的商管公司没有办法准确的定位，仍按照常规一味的去招百货、超市等主力店，结果是竹篮打水一场空，白忙活一场，做了个失败的招商运营工作。陕西凤县的这个项目则是有另外的原因了。
项目位于商业核心区的次中心位置，裙楼商业共分为三层。二三层是当地规模最大，经营品类最全的生活超市，一层算是为超市做配套的外租区域，我们称其为小百货店，由于单层面积只有2100平方米，就定位成了女性主题卖场，要做凤县先知先觉的女人的生意。由于当地地处山区，人口稀少，商场总经营面积规划在7000平方米左右，力求满足县城人口及外来旅游人群的基本消费需求。
这个项目的地段还算可以，建筑规划也是正常水准，商业定位规划也是符合当地市场需求的，我在做招商运营管理，但问题恰恰就出在了周边商业环境的不成熟上，当地人对于商场经营没有系统的认知，不清楚和门面店的差异究竟在哪；没有品牌意识，更不清楚品牌商场的会有什么样的前景。
当然，这些和当地距离宝鸡、甘南、汉中等地区都比较远，居民出行不多，与现代化商业接触的机会更少等多种原因造成的。好在当地民风淳朴，也在近些年和湖南、湖北等地迁徙商人经常接触，我苦口婆心的讲完以后，有很多人愿意听，还有个别人会提出这样那样的问题，于是，我在微博上写到：凤县商业大有可为！是啊，这就是块未开垦的处女地，需要现进文化的引导，需要强势商业形态的冲击，需要再有一个嘉陵江源头亚洲第一高喷泉的震撼！明天去宝鸡，希望会有所收获。
商住楼项目从以前的各自为政，到现在为节省成本，获取更大利益而结合为一体，有地产经济学上讲的根本原因，可是在咸阳古都的核心地段，在嘉陵江边的柔柔江风里，在世界的很多个美丽和传奇的地方上，为什么就不能形成和谐的统一呢？
侯沣 于陕西凤县 嘉陵江畔
10-17
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