侯沣
公告
侯沣,中商联商业研究院专家委员，西部品牌商家拓展联盟副秘书长，飞煌中国商业顾问机构和西安福鱼商管创始人，西安福鱼国际商业运营管理有限公司董事长兼总经理。主要从事精细化百货、现代体验式购物中心和社区商业项目的运作和整改，欢迎大家积极探讨，共同进步。
QQ：415296995 电话：18629686136 地址：西安市经济技术开发区凤城六路新界C座1501室 邮箱：guojifuyu@163.com
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2012年02月11日
题记：
年味渐渐淡去，窗外的月光整夜都在眼前，全家团聚，又有将添丁之喜，带着些许兴奋和动力，我竟夜不能寐。
也罢，感觉好久没有更新博客，没有对自己的精细化百货和旅游地产做出阶段的总结和感悟，就从现在起，忙里偷闲，每周一则小故事，讲述百货商场之外那些不为人查的细微商道。
第一周：花土记
话说1951年，刚解放没几年的西安城除了老城墙和钟鼓楼还在，其他的百废待兴。有这么一个年轻人，受郑州花园口黄河大决堤的祸害，跟着陆陆续续的移民潮，艰难的步行来到了西安城，开始了一穷二白，自力更生的新生活。
51年的西安除了满城巡逻，做恢复生产动员工作的解放军和地方警察，还有一些一直在观望的旧社会知
2011年06月24日
大型商业建筑设计原则 一、选址原则 “天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。 城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选址与布局的经济原则。同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分，因此，建筑之布局与城市人口分布形态密切相关。 城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的
2010年06月17日
诞生于1930年的“世界足球锦标赛-雷米特杯”（又叫“大力神杯”，简称“世界杯”）每四年一届，至今已经举办了18界比赛，6月11日第19界已经在南非的约翰内斯堡开幕。相对于南非世界杯的火热程度，西安世纪金花美居店的业务调整工作也是紧张异常。
美居店于09年9月盛大开业，当时由于担心家居品类的客流不足以支撑店内的商业氛围，用传统强势的服装品类搭配在3，4层以求弥补这一缺陷。在运营半年之后，品类间的不兼容性充分暴露出来，公司当即决定进行整改，引进家居品类的主项——家具品类，做真正的美居生活家。
在预定整改开业时间后，业务部从股份公司业务中心、美居店经营部等抽调了一些具有丰富业务经验的同事共同来
2010年05月31日
世 纪 金 花 股 份 有 限 公 司
美居生活家店招商简介
一、梦想照进现实；树立行业领先
这是一个高端家居品牌的聚集地，这是一种全新生活方式的展现，“世纪金花美居生活家”将成为中国第一家展示全新生活方式的家居生活体验中心，西北地区唯一奢华家居生活元素的融合平台。这是“世纪金花”品牌对现有经营商品、品牌的延续和完美补充。她将融合国际顶级睡眠软体概念馆、家居生活体验馆、厨具创意概念馆、现代家具概念馆、欧美生活方式中心和中式古典家具展示中心，以及融合美容SPA、幼儿教育、餐饮休闲等业态为一体的多功能全新生活方式中心。满足城市中最具生活品质、向往卓越生活、有思想、有品位的成功精英人群的较高需
2010年05月07日
去过西安的人都会知道钟楼，知道钟楼的人都会知道世纪金花，世纪金花的顾客也都会知道做专业家居百货的美居生活家。当然，现在的美居生活家名气已经远不止这些。
世纪金花的战略发展规划中有立足西安，发展西北，辐射全国的阐述。从精品百货的传统强势业态出发，涵盖各品类各业态的精细化运作战略，以应对各地不同的市场行情，打造世纪金花稳固的战舰，畅游商海。世纪金花美居生活家就是在这样的背景下而诞生的高端家居百货店。
自2009年初西大街管理委员会成立伊始，就开始明确了西大街旅游带动商业快速发展的全新理念，把现代商业和传统文化的不同形态完美结合，做中国最出色的全景式旅游商业街区。这一理念定下来，其实是受到某
2010年04月27日
随着生产力的解放和现代人们的对生活品质的追求不断提高，零售业中的购物中心（城市综合体）以体量大，业态多，功能全，全程聚客等特点很快受到人们的普遍青睐。与之同时，传统的百货发展则恰好进入到了一个历史的夹缝中，备受煎熬，新一轮的功能结构调整时代已经到来。
增设场地，添加新功能
位于河南郑州市人民路2号的丹尼斯百货是台湾东裕集团旗下的著名百货公司，它之前的经营结构调整和内部管理手段的案例值得我们借鉴。
开业已经近15年的人民路丹尼斯百货，近期为全面提升商场形象和品牌档次，开始引进奢侈品品类，已经开业的CUCCI、阿玛尼、卡地亚、菲拉格慕等品牌销售亦相当可观，为河南零售商业注入了一股清新的奢侈品
2010年04月15日
尊敬的西安市莲湖区政府领导：
西安市西大街于2007年全面竣工至今，在莲湖区政府领导的高度重视和倾力打造下，光荣入选了“2007中国著名特色商业街”的名单，也是迄今为止中国唯一的全仿唐建筑一条街。一流的地理区位，一流的硬件设施，但商业氛围一直离期望效果相差甚远，己开业的商家都处在不温不火的经营之中，没开业的商铺则普遍存在着招商难的问题，距开业遥遥无期。相比西安市其他新兴区域的高速发展，西大街的商业发展现状已经不容乐观，希望能引起莲湖区政府领导的高度重视。
作为西大街改建中招商引资项目之一的“同方服饰城”项目，于2009年8月进行了重新定位和招商，改名为“西部喜庆商品城”，致力打造西部喜
2010年03月22日
和景国认识很多年了，一直想着要把他写出来。他的经历和成长，也许能为零售从业者（尤其是年轻的零售人）做个指引。
虽然80后们都逐渐逼近而立之年，“年少的风光”已经让位于90后乃至更小的一代，但我想，还是有必要先说明一下，景国也算是80后，最老的80后——他出生于1980年。
星光百货的摸索阶段
参与筹建铜川星光百货，开始掌握开店的基本流程和招商的基本技巧。
21世纪初期的西安百货业，海星商业绝对是一支劲旅。作为海星商业主力中的主力，星光百货在筹备伊始就受到万众瞩目，想跳槽至星光百货者甚众。景国在经过几次工作的磨练后，毅然选择了去百货行业打拼。命运垂青有准备的人，在千军万
2010年03月17日
近日，“两会”刚刚闭幕，北京就出现了三块地王被央企拍得的消息，闹得沸沸扬扬，似乎在与总理讲话唱反调。但仔细想想，温总理的行事风格和北京市长刘淇的率先表态确是有根源可循的，央企的高价拿地莫非是调控房价的一种手段？若如此，全国各地的地产市场还会在不久后挤入“央字号”的地产企业，这似乎是种积极的信号。
做为中国老龄化社会中坚力量的80后，目前都步入了结婚买房的时代。原有的房子或因狭小，或因城市改造拆迁都面临着换新房的需求，相比之下，从农村来到这些城市的新居民对于房子的需求则更为迫切，这是他们证明自己新居民身份和立足的根本。无尽的辛劳和努力形成奋斗的过程，可是超比风速的房价和仍在蜗居的现实都使他
2010年02月10日
火车怎么样可以不晚点？
——谈现代经济建设的服务观念
进入独立创业阶段，为节省开支，2009年我和火车打了整整一年的交道。虽然一直在晚点运行，但由于自己尚能把业务处理的较为周详，故晚点带来的损失也可忽略不计。可是，上次从九江回西安的车上，我发现很多从深圳一直站到西安的旅客，10天前就买不到票的境遇，感触颇深。
铁道部开通火车来做为保证国家经济运转的大动脉之一，细节的推敲和服务的研究上还差很远。我说的差距不是类比欧美，而是和一个14亿人口国家的现实需求。最起码，建设有中国特色的社会主义中，铁道部在这里做的是不合格的。
今年的中央1号文
2010年01月16日
认识自有品牌
自有品牌（Private Label）是指零售商（实际上也包括批发商、分销商、进出口商、酒店、旅馆和航空公司等）根据自己掌握的市场需求信息，自主开发、设计、生产，并使用自己的商标进行注册，在本企业范围销售的商品。简言之，自有品牌是与生产者品牌相对应的一个概念，它往往是由非生产者（Non-manufacturer）所拥有的品牌。它的核心是商品以企业名称或企业自己确定的名称作为品牌,在本企业内销售。
商业自有品牌是上世纪90年代以后首先出现在西方发达国家的一个新的亮点，是零售商与生产商力量对比发生重大变化的结果。在这几十年里，商业自有品牌在西方发达国家获得了很大的成功，诸如沃
2010年01月11日
虎年春节到来之际，辛苦了一年的人们总要为自己挑上件中意很久的东西，这其中奢侈品是某些人的当然之选。可说起奢侈品在中国的发展历史，却是很多人说不清的。我略微知道些西安的情况，就此抛砖引玉，与大家共谈。
西安的国际奢侈品发展应该记住世纪金花，北京赛特和赫金庆先生的名字，然后才是中大国际和其他。
在上世纪90年代的西安市，人们还未从计划经济中完全苏醒过来，尽管西部大开发进行的如火如荼，西安的市政建设进行的热火朝天，人们对于高档商品的认识还远远不够。在这个大背景下，金花集团聘请了赫金庆先生，以着眼未来大西安发展的角度，将世纪金花定位为高端百货商场，并为之勤勉努力。时至今日，世纪金花依然走在西安高端
2009年12月31日
长期以来从事商业地产的顾问工作，其中一部分商业属于典型的社区商业范畴，就个人而言，感觉社区商业的问题可能比购物中心的问题会更多一点，总结一下，目前国内社区商业开发总体上有如下四个方面的问题：
问题一：社区商业的体量设定：从上到下的迷茫
首先来看看第一个问题：社区商业的体量设定，这是一个可能从不曾引起重视，但却是影响社区商业成败最重要的问题，一个社区商业到底开发多大体量合适呢？关于这一问题没有任何官方的说法，一般地都是把政府出让土地时的指标作为指导，殊不知这一指标根本就是拍脑袋的产物，大多数是规划人员想当然的成果，我们知道现在所有的政府，大到市小到一个区域都会在土地规划时形成一套控
2009年12月09日
青蛙是怎么死的？
——谈《蜗居》和商业地产的环境学
最近难得有时间闲下来，带着种好奇看了下当前的热播剧《蜗居》，感触良多。当每天上网准时的收菜偷菜成为一种习惯，当我们不感觉到蜗居的憋屈，反而是种充实的时候，危险就来了。
《蜗居》里的郭海萍说了句“温水煮青蛙”的话，她的意思是回到小地方好好生活很难拥有大城市里的繁华，可是在大城市里永无天日的奋斗而看不到理想的结果时的无奈和妥协，却像是另一锅温水，正在慢慢
2009年10月26日
商业地产招商浅谈
侯沣/文
招商做为商业地产单元的术语已经被越来越多的行业所采用，招商经理（总监）成为企业招聘的热门职位，那么招商做为商业运营的一个重要环节，到底有多玄妙呢？从商业地产单元的范畴里，笔者说些简单的经验，以抛砖引玉。
招商的基本要领和招商人员应具备的素质
招商就是“资源整合，优化配置”的过程。围绕这8个字
2009年10月12日
中国飞煌商业管理机构于2008年12月20日在西安高新区成立，本着向国际级商业机构看齐的目标，以联商网和西北商业地产总群为依托，专注于国内二级城市的商业地产发展研究和西部乡镇商业体的发展研究工作，偏重于百货公司和旅游地产，对中国内地和世界范围的知名百货公司都有较深的研究。
“飞煌”一词取自《诗经·尽心下》中的“煌者无畏，寰宇齐飞”一语，明晰了飞煌商业机构向国际级企业努力的远大目标。但是飞煌机构还很年轻，自成立尚不足1年，接触的商业项目和世界层面有限，故任重而道远。但是飞煌精
2009年10月10日
五、重点开发商
图十八：重点开发商拿地图
1. 万科
表十四：万科历年拿地详情
1.1 06-08年拿地情况
06年共拿地2块，共112.69亩，可建总面积为37.56万㎡；07年拿地4块，共286.80亩，可建总面积为80.38万㎡；08年2月1日，联合一航集团成立一航万科滨江公司拿地1块，位于武侯区高攀路，面积82.45亩，可建总面积22.54万㎡。另外，08年通过协议转让在人南延线新鸿基悦城附近拿地1块，面积155亩左右，容积
2009年10月10日
4. 龙泉
4.1 市场概况
06-08年，龙泉共成交住宅用地35宗，净用地面积共3943亩，最大可建筑面积为939.83万㎡。其中2008年1-10月，龙泉通过公开招拍挂成交的住宅用地仅有4宗，净用地面积为372.94亩，建筑面积仅107.84万㎡。在房地产市场整个大环境面临调整的背景下，龙泉土地市场面临重大的挑战。一方面，在市场预期被看低的情况下，开发企业拿地的激情受到影响，土地的需求回落。另一方面，拿地激情锐减的同时，所出让土地的成交价格一定幅度的回落。通过
2009年10月10日
2.5.2.2 不同档次物业供应情况
从待开发宗地的各方面情况和城北市场现状，开发高档住宅的可能性较小；只有飞大置业的解放路地块可能会延续其一贯的风格，开发为精装房项目。
图十五：城北项目档次
2.6 主城区各区域小结(以下所指项目包括已确定和未确定的开发项目)
图十六：各区域建筑类型
图十七：各区域项目档次
从上面五个区域的竞争情况来看，高层的竞争集中在传统三强：城东、城南和城西。三个区域高层住宅未来供应项目有53个，供应面积
2009年10月10日
2.区域住宅市场竞争情况(以下各区域所用数据包括已确定和未确定项目的数据，具体甄别情况见附表)
2.1 城中
2.1.1 存量情况
截止到10月28号，城中共有5452套，约50.46万㎡的存量。
2.1.2 新盘供应
06年城中的土地已经全部开发，且多数已经售完，其中，有3宗确定了开发项目，07年，城中共成交住宅类用地5宗，共45.57亩，可建总面积14.75万㎡。由于上述宗地规模都较小，且开发商实力都较强，所以预计，09年将全部开发，上市销售