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撰文/陈新生

头图/北京大兴大悦春风里效果图

联商网消息：受到新冠肺炎疫情和宏观经济的传导效应影响，2020年下半年的商业供应市场仍然具有不确定性。

尽管疫情对宏观经济造成冲击，但长期来看，不断扩张的内需仍将持续推动中国经济稳步前行。虽然仍面临不确定性因素，但下半年商业项目不断放量，不少购物中心将迎来开业。

据联商网零售研究中心统计，2020年下半年华北地区拟开业的商业项目数量51个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方）。新增GFA商业建筑面积440.63万方，平均单体建筑面积8.64万方。

按照区位划分，华北地区范围包括北京、天津、河北、山西和内蒙古中部。就下半年拟开业商业项目来看，北京拟开业商业项目最多，达到20家，紧随其后的是天津、河北、山西和内蒙古。

而在区域商业项目体量上，北京下半年商业项目体量将新增223.41万方，超过华北新增商业项目体量一半。北京、天津商业十分发达，聚集大量品牌地产开发商，河北、山西、内蒙古多以本土开发商为主，缺乏外来开发商进驻，商业地产开发程度有待提升。

京津冀领跑，晋蒙随后

联商网零售研究中心统计数据显示，从开业数量上来看，北京、天津、河北计划开业商业项目数量领跑，北京计划新开20家，天津计划新开10家，河北计划新开11家。山西下半年计划新开8家，内蒙古仅有2家计划下半年开业。

从新增商业项目体量上看，北京下半年商业项目体量将新增223.41万方，占到华北新增商业项目体量近一半，河北下半年商业项目体量将新增83.8万方。紧随其后的是天津、山西和内蒙古。

从各城市新增商业项目数量来看，新增2家以上拟开业的城市仅有北京、天津、太原、唐山、廊坊、秦皇岛和邯郸。其中，作为省会城市，太原拟新开业项目达到5家，其余地级市被河北省包揽。这些上榜城市多为直辖市、省会城市或者省内“第二城”。

北京下半年将迎来20家商业项目开业，万达、恒大、富力、龙湖、首创等品牌地产商云集。如，就万达来说，其在延庆、昌平、朝阳等区域的万达广场项目将逐一迎来开业。首创置业与龙湖集团共同打造的首创龙湖北京丽泽天街计划于9月份开出。

天津有10家新项目开业，武清万达广场计划于12月份开出。此外，宝龙、龙湖、远洋的多个项目也将迎来开业。

河北下半年新开商业项目主要集中于石家庄、唐山、廊坊、秦皇岛、邯郸等地市。山西太原迎来商业项目集中放量，晋中、吕梁和运城也有单个项目开出。内蒙古呼和浩特和包头有2家商业项目计划开业。

5-10万方商业项目居主流 占比达34%

联商网零售研究中心数据显示，从华北地区商业项目体量分布及占比情况，5-10万项目占居主流 ，占比为34%。紧随其后的是2-5万方的小商业综合体，这些商业体以本土开发商为主。由于缺少外来开发商进驻，不少本土开发商凭借小体量项目在地市、县域市场立足，成为当地地头蛇。

10-15万项目供应有11家，15万方以上项目有9家。超15万方的商业项目有北京东坝万达广场、北京爱琴海购物公园、天津武清万达广场、河北燕郊弘阳广场等，均为外来品牌开发商。

城市副中心、周边区域商业项目不断发展

由于城市城市商业地产发展渐趋成熟，核心商圈几近饱和，土地供应十分有限，城市副中心或周边区域成为发展重点。

今年下半年，北京兴区、通州区、昌平区以及门头沟区也有新增商业项目，通州为北京城市副中心，为北京新的增长极之一，而大兴国际机场的开通运营带动了当地经济发展，也吸引了商业项目入驻，随后交通网建设不断完善，大兴未来或将迎来商业供应高峰期。

从天津来看，天津市区空间已趋于饱和，核心商圈逐步向区域型消费转变，加之政策扶持，新开商业多集中于城市副中心或新区，如武清区、滨海新区有佳汇摩尔广场、生态城爱琴海购物公园等多个商业项目放量。

此外，随着京津冀一体化协调发展，以及河北省“多核”发展策略，石家庄周边也盘踞着不少巨型城市。数据显示，河北省2019年GDP超3000亿元的城市有唐山、石家庄、沧州、保定、邯郸和廊坊。其中，唐山、廊坊、沧州和邯郸均有两个以上商业项目开业。

项目存量改造成趋势

此前，世邦魏理仕发布的报告显示，北京商业地产已进入存量时代，未来主城区商业新亮点将集中于存量商业的改造和更新。

统计数据显示，北京零售型商业存量规模已达到3705.98万平方米。2015年至2018年期间，零售商业增幅不断萎缩，存量增长率持续下降，存量市场特征明显。购物中心和百货发展与零售商业整体同步，增量占存量比值已连续8年低于15%，全面进入存量时代。

今年下半年，北京有4家存量改造项目亮相。赛特·碧乐城由赛特购物中心改造而来，原购物中心于1992年12月开业，曾经是长安街的地标性建筑。今年4月，赛特购物中心正式闭店，启动升级改造，转型后的赛特将更名为“赛特·碧乐城”，计划于2020年底重新亮相。

昌平乐多港奥莱因连年亏损，于2020年2月12日起正式停止营业。北京市京能集团下属企业与万达集团下属商管公司达成一致，签订昌平乐多港万达广场合作协议，乐多港万达广场建筑面积16万平方米，计划2020年内开业，开业后的乐多港万达广场将成为昌平区最大的商业综合体之一。

大兴大悦春风里是大悦城控股第二条商业产品线大悦春风里系列落子的第一个项目，由火神庙商业中心改造而来，项目预计2020年底开业。

2020年，爱琴海集团也将在北京地区实现快速布局。位于京南的北京爱琴海购物公园是北京最大的资产存量升级项目，目前正在以“PLAY”为升级方向进行升级改造，今年以来北京“南中轴之门”灯光装置艺术、2000㎡的超大极限公园正陆续亮相。

另外，爱琴海在北京通州正在快速筹备北京北投爱琴海购物公园，作为2020年北京城市副中心最受关注的商业项目之一，该项目预计在今年年底开业。

实际上，对存量商业进行优质化改造，已成为商业地产投资与发展最佳的选择。全联房地产商会商业地产研究会会长王永平认为，盘活存量资产，成本相对更高，由于这些项目区位更优，商业地产要从过去重开发转向重运营、重内容。

附：下半年华北地区拟开业商业项目盘点

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