张青山的博客 微信:NCC7172

张青山

公告

纳尔森http://www.ncc-hk.com

从事零售业20年,目前从事零售业管理咨询、培训,希望结交各位同道,为零售业发展添砖加瓦。

现任: 纳尔森(香港)商业管理有限公司 总经理,美国GLG顾问集团专家;

中国商业联合会“零售业职业经理人(店长)资质认证”培训师;

北京大学零售研究中心特约讲师;

西安市市场营销学会培训总监。

曾任: 百安居西安店店长、城市直销经理;

麦德龙西安店销售发展经理、商场总经理;

麦德龙西安商场物流、非食品、生鲜、超生鲜楼层经理;

好孩子儿童用品公司连锁店陕西区域经理

联系方式:ncc_tony@163.com 电话:029-87363242 QQ: 173056452 微信:NCC7172

纳尔森(香港)商业管理有限公司,是从事零售商超运营管理的专业公司,由来自世界500强的职业经理组成,为广大国内商超提供管理运营、咨询培训服务。目前运营多个项目。

---------专业服务,触手可及!

欢迎访问纳尔森官方网站:

www.ncc-hk.com







统计

今日访问:2244

总访问量:25428741

90%的商业地产项目会死

2014年09月28日

评论数(5)

数据显示,西安市2014年1~7月商业服务用房共销售面积45.67万平米,比去年同期下降37.52%。而截至7月末,西安商业服务用房结转可售面积为562.68万平米,这个数字相当于56个开元商场的建筑面积。这部分面积尚不包括未办理销售备案手续,不具备销售条件商服用房面积。即使不考虑这一部分,西安市商服用房去库存化周期已经达到86个月。

如果以每平方米平均销售价格20000元计算,这一块的库存市场价值就达到1125亿元。按照西安有1000家开发企业,平均每家可以均摊1亿多元。除了较大的地产商,多少小地产商能承受得起1个亿资金的沉淀呢?

年初我的一个学生给我打电话,带我去看西郊一个楼盘,说他的招商总监要请教我个事情,我一听商业裙楼面积足有10万平米,招商总监一愁莫展。我就问了一句话,没有盖楼的时候怎么不找我呢?招不来商才着急了?着急也没用,这个地段,目前拆迁成这个样子,10万平米,没有5年以上,商业根本起不来!5年都是保守的估计。

西安的情况,是全国商业地产的一个缩影,这个问题目前比较普遍。这种情况下,大多数商业地产商,我估计一定会死!

符合以下状况的要特别小心:

一、政府胡乱规划的商业地产,基本都会死。。

政府里面搞规划的,不懂商业、不学商业、也瞧不起搞商业。现在中央不让官员公费上EMBA,太对了!有几个官员是正经学习商业去了?

有一个普遍规律,凡是政府规划的商业区,基本上都是搞不起来的。这种例子数不胜数,每个城市都有,就不一一例举了。但是政府明明不懂,也管不了这个事情,还偏偏爱规划,而且是强制性的,给出这一块地皮必须是搞商业的,那一块地皮商业配比要达到多少面积和比例。结果地产商要拿地,就得按照这个规划搞,根本不问市场的需求是多少?容量是多少?搞多了,政府规划部门有多大责任呢?

二、不学无术的商业地产开发商,基本会死。。

前些年地产商只要能从政府手里拿到土地的,就没有说没钱盖、就没有说盖不起来的。所以我们中国的地产商不需要学习,不需要动脑筋,要学习脑筋的就是如何搞定政府,把地拿下来就行,搞房地产不需要文化,搞定政府靠关系,不靠文化。

盖楼就更简单了!我们现在盖楼的技术还是50年前苏联老大哥教的呢,盖楼有多大技术含量呢?设计院都是小青年,图纸都是模版化的,现在有电脑,三拼两拼就出来了。多几个曲线就是欧式的,画两个飞檐就是仿古的,柱距、钢筋配比都有建筑规范,套呗。我从小在工地上跑,见过的包工头大部分都是农民出身,找个看图的,找个放线的,盖楼还是难事?不同的就是设计院是保守主义,安全至上,所以比较费材料; 开发商是节约主义,节省工料为佳。

上次我和一个地产公司的高管聊,说盖住宅就是小学水平。她还不乐意听!我说全中国的房子都是小学生盖的,你信不信?

倒是王健林先生说的实在:搞住宅算个小学水平,搞写字楼算中学水平,搞商业地产才是大学水平。所以说有实际经历的就是不一样。

商业地产的核心是商业,没有知识搞不了商业,因为商业要研究的东西太复杂,而且是动态的,活的。太有知识的人也搞不了商业,因为太有知识就看不起商业了。

很多所谓的商业用地,实际上根本就不适合开发商业。前一段时间有个朋友拿了一个策划,在西安南郊航天城以南,极其荒凉的地方,一个30万平米的购物中心!我问地拿到了没有?说拿到了;再问挖坑了没有?说准备挖呢,先请您看看。我说这还不算糊涂啊!还有得救!我说给你教个招:赶紧找个下家,连蒙带骗,把这个项目转让了!因为,谁干谁死!

商业地产对于地段的要求指标是非常复杂的,不像住宅地产,搞到城里叫生活便利,搞到郊区叫品质生活,搞到山里叫亲近自然,根本不是那么一回事。找个广告策划公司,做本花里胡哨的样册,能骗了政府拿地,能骗了商人投资?能骗了百姓购物?

三、目光短浅的地产商,一定会死。

有个地产商拿了几百亩地的地产项目,叫了几次我不去,老板自己跑到西安说张老师您给我看看我那块地,我心想上个项目策划钱还没有付呢,心里实在不痛快。说实话我们给零售企业做咨询,总体说来委托方信誉比较好,不拖欠咨询公司的钱,因为知道咨询公司帮他赚钱,有个长期经营的想法。但是地产商没有他不敢欠的帐,信誉好的不多。

也有聪明的知道花小钱办大事。还是西部的一个地产商,看上一块地,周边地块都拍卖到800万一亩了,他不想掏那么多钱,通过朋友找到我,我们实地勘察一圈,给做了个策划案,把这个地块规划成了一个"第三代农业综合体",政府一看,又是菜篮子工程,又是富民工程,又是农业项目,绿色工程,简直说到政府心里了,政府一高兴,得!产业用地,支持项目,最优惠的价格给你吧!他策划花点小钱,结果呢,一亩地就便宜了好几百万,拿到手就赚钱了!后面随便搞点写字楼、公寓、卖点商铺,赚死了啊!

可惜这种聪明人在地产开发商里太少,很多找到我们楼都盖好了,您来给我招商吧!有的楼的布局根本商业用不成。这就是为什么大量的商业楼盘空置的根本原因-先天不足!

前期定位策划要么没有,要么异想天开,让广告公司瞎编,中期让售楼小姐骗,后期经营管理让物业公司整!钱倒是省了,商业地产开发,偏偏没有商业公司参与!一个懂行的没有!这商业项目他不死能行吗?

把上面这三类商业地产商刨掉,剩下的有10%就不错了。

想想万达吧,都看万达商业地产做得好,设计的时候就照着万达弄!就没看见王健林搞商业地产付出的代价。直到今天,王健林还在为前期不懂商业地产,探索商业地产模式中的失误还债呢!

更多精彩尽在http://www.ncc-hk.com


 

文章为作者独立观点,不代表联商专栏立场。

联商专栏原创文章由作者授权发表,转载须经作者同意,并同时注明来源:联商专栏+张青山。