吴德云
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先后毕业于华南理工大学、厦门大学，经济学硕士，全球著名咨询机构--美国格理集团GLG商业地产专家顾问、深圳市科技专家委员会专家库成员，现任深圳市富智商业管理顾问有限公司总经理，具证券从业资格（投资分析）。主要个案有全国各地四十多个大型商业地产项目，为摩根士丹利、GMO、瑞信、老虎等二十多家境外投资基金提供咨询服务。 现为联商网地产商业策划专栏、焦点房地产网商业地产顾问专栏地产商业顾问专栏作者，研究方向为商业与房地产的互动关系、商业地产的操作、投融资等。曾在省一级以上刊物发表多篇学术论文，在《中国商报》、《中国房地产报》和《城市开发》等刊物发表三十多篇实践性论文。著有《商业物业招商管理实务》。
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2005年12月19日
2005年广州富力地产进入北京大举开发商业地产之际，委托《城市开发》进行独家策划，邀请业内人士对其提出建议或意见。深圳富智商业地产策划机构为此提出几点建议以供参考，本文同时发表于《城市开发》2005年11期。《城市开发》为中国房协开发委指定的国家一级房地产品牌企业唯一会刊。自2002年以来，我国许多房地产开发商纷纷从住宅开发转为大规模的商业地产开发，商业地产迅速崛起。从多数商业地产的实践来看，商业地产的开发涉及到拿地块、商业定位、建筑规划与设计、主力店招商、建造、商铺销售与招商、商业营运与推广，以及资金筹划和成本控制等多个环节，各环节环环相扣，缺一不可。可见，商业地产的操作难度之大。富力进军大
2005年11月21日
随着大城市商业地产项目开发量暴涨，大城市的商业用地和零售服务业的竞争也日益激烈。因在大城市开发经营商业地产成本的增大，许多商业地产开发商从大城市转入拿地相对容易、商业现状相对落后的中小城市。因而，面积在7万——15万㎡的MALL也越来越多出现在一些经济总量相对小些的中小城市，甚至一些县级城市。由于这些中小城市的社会零售额和餐馆娱乐消费量相对较少，因而在进行业态组合设计时，要注意多利用客户价较低的业态，以便能支撑MALL的生存和发展。富智商业地产顾问就此提出几点建议。义乌小商品城可适当考虑浙江义乌小商品以其高性价比闻名于全球，义乌小商品城在全国许多城市可看到，其多数表现良好。除自身能形成一种对特
2005年10月21日
2005深圳秋交会焦点力量论坛之商业牵引力 嘉宾吴德云发言节选主持人: 徐广蓉,21世纪经济报道记者非常感谢个郭总刚才给我们分享了一下在内地做一些项目的经验。其实我们做商业项目的时候，我们也知道商业是整个地产开发最高的形式。资本方面、融资、投资、经营各方面都会考虑进去，包括零售、各方面的业态组合等等，这是一个非常复杂的形式。并不是简单的像我们住宅那样，盖房子、卖房子这么简单。所以我们商业地产考虑的东西要更全面、更广泛一些。对于这一点，我想吴总是很有经验的，我们请吴总谈谈。 嘉 宾：吴德云 我今天本来是要一个比较大的话题，因为今天在座的基本上谈的非常微观，具体到什么项目怎么操作。你这个提问我要
2005年10月21日
2005深圳秋交会（住博会）焦点力量论坛之商业牵引力 嘉宾吴德云发言节选 主持人: 徐广蓉，21世纪经济报道记者 非常感谢个郭总刚才给我们分享了一下在内地做一些项目的经验。其实我们做商业项目的时候，我们也知道商业是整个地产开发最高的形式。资本方面、融资、投资、经营各方面都会考虑进去，包括零售、各方面的业态组合等等，这是一个非常复杂的形式。并不是简单的像我们住宅那样，盖房子、卖房子这么简单。所以我们商业地产考虑的东西要更全面、更广泛一些。对于这一点，我想吴总是很有经验的，我们请吴总谈谈。 嘉宾：吴德云 我今天本来是要一个比较大的话题，因为今天在座的基本上谈的非常微观，具体到什么项目怎么
2005年08月15日
本文作者为重庆荣升房地产开发有限公司董事长、重庆垫江房地产开发有限公司董事长，从事房地产管理、开发经营、研究近二十年。其公司开发的重庆垫江西欧商业街总体面积21万平方米，2005年6月28日成功签约重百集团，富智商业顾问公司为该项目的全程商业顾问。 在风起云涌的市场经济浪潮中，商业中心作为城市经济的名片，是城市经济繁荣的象征，舞动着一个城市的繁华与财富的激情。而商业中心是怎样形成的？对商业中心的形成起决定作用的因素是什么？纵观各地的商业发展，我们不难看出，一个城市的商业中心的形成首先必须有品牌综合百货商场入驻。“哪里有品牌综合百货商场，哪里就是商业中心”，这句话已经成为印证当今商业中心发展
2005年08月10日
在经历了大量开发、盲目定位、经营总体欠佳之后，我国商业地产在国家宏观调控下进入了调整期。金融政策的变化对商铺销售影响较大，一些开发商在资金十分紧张的情况下调整经营策略，部分外资趁机注资进入中国商业地产。早几年开发的、已开业的项目也打算进行调整，缺乏科学的规划也只能用利润回吐的办法来总结教训，交一笔不菲的学费。国家相关部门、投资商、开发商、中小投资者、经营管理者都在进行不同的调整中┅金融政策左右商业地产的发展除了对商业项目贷款和按揭首期款的门槛提高之外，人民币理财产品的大量推出、商业银行商铺按揭政策的微妙变化以及股票市场的复苏等等央行对相关金融政策的调整均影响商业地产的发展。各大银行大量推出人民
2005年06月20日
随着我国信托业务的发展，主力店信托化将取代“产权式商铺”，成为商业地产开发商重要的融资方式之一。目前，市场上的商业地产主力店信托产品也不断涌现，其信托模式主要有二种。一是主力店租赁收益权转让模式（以下简称受益权转让模式），另一种则是购入产权后续租模式（以下简称产权买后续租模式）。 受益权转让模式一般由开发商将已出租的商业物业的租赁收益权委托信托公司，由信托公司按照开发商的意愿和市场的实际情况，将收益权分割成若干份转让给中小投资者。在一定期限后，委托方再回购收益权。而产权买后续租模式是中小投资者将合法的资金委托信托公司，由信托公司以自己的名义向开发商购入已出租的商业物业，再将物业续租给原有的大
2005年04月30日
宝安区是深圳市六大辖区之一，其去年已开始推出的中心区拥有几十万平方米的商业项目，由于这些商业面积分散在不同的开发商，将使商业地产的招商和运营管理的竞争变得异常激烈。同时，多数开发商因首次介入大规模的商业项目，甚至采用全部出租的盈利模式，使商业地产前期阶段的市场定位、主力店招商和未来的运营管理显得十分重要。 一、宝安中心区的概况 宝安区成立于1993年初，辖区总面积751.6平方公里，现有人口273 .5 万人，其中的新安办事处和西乡镇的人口数在宝安区也分别位居第一位和第二位，户籍人口比例分别占全区总户籍人口数的30%和14.3 %。2004年宝安区GDP达786.16亿元，同比增长24.3
2005年03月18日
本文为《我国产权式商业物业经营模式研究》（作者：吴德云）节选 一、 主力店群租赁信托的风险分析 投资的目的就是为了获取未来不确定的收益。作为一个金融投资产品，房地产信托同样存在不确定的风险，富智商业顾问认为，其风险主要体现在以下几个方面： （1） 来自商业地产行业的风险，这是一个系统风险。 从中观来看，来自行业的风险是一个系统风险。商业地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长、资金占用量大，利润回报较高。商铺本身既是耐用消费品，又是投资品，在一定市场环境下，还可能滋生投机风险，如果商铺价格上涨幅度超过了中小投资者的投资消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。根据建设部政策研究中心最新
2005年03月02日
本文是 《我国产权式商业物业经营模式研究》（作者：吴德云）节选商业物业市场就是一个复杂有庞大的房地产行业市场之一，它由许多不同需求的顾客群组成，有的需要进行长期投资而购买商铺，而有的是为了物业增值而进行短期的购买投资行为，有的则需要自行经营商品或服务项目而购买或租赁商铺，等等。这些不同的市场需求决定了产权式商业物业的经营模式必须多样化，以满足市场的需要。我国现有的产权式商业物业经营模式主要有四种，即“分零租赁+零售产权”、“整体租赁+零售产权”、“零租零售+整租不售”和“整体租赁+不售产权”四种经营模式，其区分主要以租赁和销售的不同方式为依据。大连万达成都公司夏广先生曾经对这些模式进行深入的分
2004年12月08日
明州广场又名曼哈顿广场，地处于我国沿海城市——浙江宁波市北仑区，广场由A、B、C、D四个功能区组成，总面积93000平方米，其中，商业面积60000平方米、网球俱乐部13000平方米、停车场20000平方米。其商业业态组合：核心主力店：天润发（大润发）大型超级市场次主力店：连锁家电超市、手机大卖场、家居灯饰总汇餐饮：大型海鲜酒楼、上岛咖啡、肯德基、大娘水饺专卖店：老凤祥珠宝、圣大保罗、茵宝、戴安芬、欧尼尔等各类专卖店开业时间：二○○四年十一月十九日试营业主力店试营业情况：试营业三天，营业额约1000万元主题定位：全区最大的一站式生活主题大型购物中心宁波市北仑区国民经济部分指标：2003年宁波市
2004年12月08日
金猴广场项目主力店招商推介一、 项目名称山东省威海市金猴广场（暂用名）二、 项目概况 地 段：威海市中心核心商业区 规划用地面积：12993平方米 总 面 积：约40000平方米 用 地 性 质：商业金融居住用地 最 高 容积率：2.4 最大建筑密度：40% 最 小 绿地率：30% 停 车 位：180个 楼 层：地面五层，地下二层（南立面）单层面积约7000多平方米 地 块 形 状：矩形状，东西宽66米，南北长200米三、 项目进度项
2004年11月25日
近段时间，中国房地产泡沫的说法再掀波澜，境外媒体及研究机构纷纷发表相关文章，直指中国房地产泡沫正处于“破裂的前夜”。 人们不会忘记上世纪九十年代初房地产泡沫的破灭给国民经济带来的严重负面影响，留下了大量的烂尾楼和银行坏账。中国目前的房地产过热是否会重演十年前的一幕？ 房地产繁荣是好事，其对国民经济相关行业的拉动是毋庸置疑的；房地产“雪崩”是可怕的，对房地产企业的打击甚至是致命的。我国商业地产是否也存在泡沫呢？ 随着住宅开发商利润率的减少，从2002年年初起，我国许多房地产开发商迅速挤入利润空间很大的商业地产。据国家统计局统计，2004年1-5月，商业营业用房投资458亿元，同比增长38.7
2004年11月25日
威海市位于山东半岛最东端，北东南三面濒临黄海，北舆辽东半岛相对，东舆朝鲜半岛和日本列岛相望，海岸线长达1000公里，是中国著名的港口城市及优秀旅游城市，每年旅游人口高达700多万人次。下辖三市一区，即荣成市、文登市、乳山市三个县级市和环翠区。全市总面积5436平方公里，总人口247.6万人，其中市区面积731平方公里，人口55.2万人。威海是中国沿海开放城市之一，拥有国家级火炬高技术产业开发区、国家级经济技术开发区和国家级出口加工区。威海市是中国经济最具活力的城市之一。自1987年地级威海市成立以来，全市GDP年均递增18%，被列为中国综合经济实力50强城市。威海市2003年被联合
2004年11月25日
在国外及香港地区的商业地产项目，发展商绝大多数是采用长期投资和管理的赢利模式，然而，我国绝大部分商业地产的赢利模式则为短线操作。 解码商业地产短线操作 近几年来，商业地产在我国各地迅速兴起，发展势头很好。但是，已开业的大型商业项目问题很多，正在销售中且未开业的则存在较多的隐患。投资客和开发商应分析这些问题，以便能在项目的操作中设计出多方共赢的赢利模式，为项目能够持续成功经营创造条件。 中国商业地产现状 随着住宅开发商利润率的减少，从2002年年初起，我国许多房地产开发商迅速挤入利润空间很大的商业地产。据国家统计局统计，2004年1-5月，商业营业用房投资458亿元，同比增长38.7%，占全社会
2004年09月20日
马斯洛需求层次理论把人类需求分成生理、安全、社交、尊重和自我实现五类，依次由较低层次到较高层次。 商业地产的业种规划并非为迎合商铺投资客的心理，而是为有效商圈的终端消费者量身订做，其过程通过经营商家（亦为租户、合作户和自营业主）来实现的。这样的业种规划方案才可能成为商业地产项目持续经营发展、物业增值的前提条件。正是这缘故，马斯洛需求层次理论在研究商业地产的业种规划工作中得到广泛的应用，很多从事商业地产业种规划的工作者也在不知不觉中应用马斯洛理论。 生理需求：对食物、水、空气、住房和穿着等需求都是生理需求，这类需求的级别最低，人们在转向较高层次的需求之前，总是尽力满足这类需求。一个人在饥饿时不
2004年09月05日
与大型百货公司、超级市场不同，MALL的管理本质是统一管理和分散经营。统一管理是指管理公司对MALL实行统一的集中管理，使整个MALL的营业运行、市场推广、保安、清洁、维修、机电控制等工作有组织、有计划地进行，并使所有的零售商、服务商和顾客能有效共享MALL的公用空间和相关资源。分散经营则指各零售商、服务商在整个MALL统一管理的条件下，各自为目标消费群服务而进行不同形式的进销存、营业推广、员工管理等各项工作。在我国，MALL是最近几年才迅速发展的，成功经营的案例很少，多数已开业的MALL经营并不理想，有的甚至即将关门或计划重新策划招商和重组管理团队。从一些MALL开发商了解到，他们对建造和销
2004年06月09日
项目整体销售存在的可能性分析1、121号文出台后，在银根收紧的情况下，房地产开发商绞尽脑汁，想方设法寻找资金渠道，信托融资和国外地产基金等似乎成了开发商的“梦中财爷”，但从万科东海岸项目和中厦建业安阳项目的信托产品来看，其规模相当有限，而香港精瑞基金等地产基金要真正进入项目实施阶段则有待时日。在这种情况下，国外投资机构整体接盘MALL的可能性是存在的。2、商业地产的大量涌出以及营销手法的单一性和开发商经营缺乏经验，使商业地产销售情况越来越不理想。大量的商业地产投资产品的推出，使投资客有了更高的预期收益值，而目前大多数回报形式均处于恶性竞争和非理性状态当中，这也加大了项目的开发经营风险。九十年代
2004年04月30日
本文已发表于2004-7-15 自2002年下半年以来，我国商业地产迅速发展，大量商业物业的出现，使零售服务企业选址机会大增，多数商业物业租金明显下降，商业物业招商难度亦越来越大，有些商业地产开发商不得不介入零售业。 本文所指的开发商介入零售业是指商业地产开发商以非租赁的形式与零售商合作、合资或投资经营自行开发的商业物业，开发商因此需承担相应的零售经营风险。 一、 开发商介入零售业的缘由 1、 部分城市的商业物业将供大于求。 北京：在建的440多万平方米，而目前1万平方米以上的有120个，面积300万平方米； 重庆：目前商业面积400万平方米，2
2004年03月10日
(上） 打造一支业务能力强、能吃苦、讲奉献、思想品质好的招商团队，是商业地产招商工作顺利进行的重要保证。商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作，它要求招商人员具备良好的基本素质和专业素质，以适应各种压力挑战。一、 招商人员必须具备的基本素质1、 良好的心理素质。优秀的招商人员的心理素质表现好：临危不惧，胜不骄，败不妥。具体表现为要具备（1）崇高的事业心，包括很强的敬业精神，创业精神，勇于进取，勇于创新，具有执著的奉献精神；（2）强烈的责任感，是对工作的高度负责精神，在面对重大责任或紧急关头，应敢于刚毅果断，勇于权限内的决策；敢于承担责任，做到秉公办事，不徇私情，坚持公正的立场