年会之后，终于在闲暇时，把联商网报道的几家热点社区超市转了一圈，现场感受到的，与图片差异还是蛮大的。门店开业时都很火爆，正常营业时段、淡季的时候，可能更加能反映店铺的本真。

应该说，每个企业，都有了不起的自己，也有所谓“专业”感知的不足，有些无以解决，有些依赖积累。可能更深层次的，是商业只有适应性是最好的!所以开文前，请允许我多些自我批评，以往很多表述，是基于自身所处环境，抱歉的是，我们却往往把不同条件的商业，拿同一套思想来比较!说社区超市，同样如此!

一、社区超市，商圈是发动机，仍需绝对位置优先!

社区商业，商圈客源总量有限，地理辐射有限，消费频次有限，竞争分化客群有限，不开张线上业务和远距离配送，总量置顶是最大的障碍。即使在具有封闭性的社区，优势位置仍有指数累计效应!最近，大量的沿街实体店铺在清转关停，如果细看，很多是同质化的业态倒闭。转角、近门的很多好位置往往被银行、移动、电信这种土豪公司占据，像餐饮、理发、零售等店，离社区主入口稍微偏一点的，即使开始商品和氛围都不错，渐渐的也很难熬下去，这也让我们理解：低层次零售商业，仍然需要位置优先!很多超市生意好，很大程度是商圈位置选址的成功。只有企业超级的经营能力，极佳的口碑可能你能选址稍偏，我们也看到一些微信电商小店有这样的偶然，但可能仅为单店而已!

所以，社区超市关键考虑下列要素：

(1)圈内人口总量

首先是社区的商圈，可能出了一个门、过了一个马路、拐一个弯、多以个岔道口、隔一座小桥，门店的的核心商圈就变了。社区超市的周围客源很难用大卖场500米、1公里、2公里这样的概念粗算，必须做到对户数的精算。

其次，从评估投入产出的角度，维护基本的常规来客，客流可做倒算，如：

如果考虑商圈分流和客单价，上述数据可能还要继续放大。这也是为什么目前好口碑的社区超市，绝大多数位居人口稠密的一二线，很多时候超市生意好，只是因为市场好!没人，再好的立地条件都是扯蛋!所以，一些企业制定了一年要发展几十家社区店的计划，从现实看，画饼迟早会饿死!

(2)便利性条件

最好的条件，还是社区入口附近，“足够商圈人流+足够的便利”，对今天对大多数超市零售从业者来说，还是黄金法则!便利，意味着在商铺落位应在社区内生活节点的顺势动线上。这些节点可能包括健身场地、菜场、公交站台、城市主商业方向等，用一张简单的示意图举例：

偏离这些选区域，门店八成会比较难过。

便利的条件，还包括：

· 店前退让建议大于3m

· 周围社区业建议超过8种以上(餐饮、小超市、药店、彩票、美容美发、杂货店、ATM、中介、干洗、品牌专卖等)

· 有效商圈内最远社区大门距项目实际距离不超过500m

· 店铺入口在店外20米处清晰可见

· 门店马路不超过4车道，门前无绿化带阻隔

· 店前200米内无阻隔(含桥梁、河道、铁道、坡路等)

· 台阶路面上不超过75cm，下不超过50cm

· 有非机动车位或机动车位若干

(3)圈内业态组合

从社区生态圈的角度，单独的超市小店很难单店集客，专业店不多或者无法聚店成市的地方，肯定也不会是社区超市好场子!所以，商业密集的联排门面、具有较好停车条件的物业且物业足够好的选择可考虑外，超市最好还是去集店成市的地方!从风水的角度，别人做不好的地方，没有两把刷子，你也很难做好，还别不服气!

二、生鲜是润滑剂，专业能力只是润滑等级

过去写了很多关于社区超市延伸服务小业态和社区超市配置服务功能的内容，比对几家店特别参观生鲜传奇之后，我感觉社区超市的好多小业态规划，很多都是多余的。像包括餐饮化、拉卡拉、电商服务项目等，如果缺乏专业表现，一切还是扯淡。

(1)移动互联网可解决的东西，超市没必要再设。现在有多少人会用超市的拉卡拉交水电费、还信用卡?

(2)低频使用的东西，超市也没必要付出维护成本。你的员工不可能专业，像很多维修、家政服务内容。

(3)专业店绝对引领的服务内容，超市需要组合。像水果+炒货类，生鲜传奇是联合形成了客厅休闲集合。

(4)辅助功能及超市餐饮化，别把项目当主菜。我曾经很看好超市增加很多餐饮化的项目，如SGlife，但正常营业后我们会发现，无论是面点、熟食、面包还是特色小吃，今天他们仍然难以单独集客，相对于沿街餐饮店，少了一些便利、专注、风格与专业。一家门店位置绝对便利、人气绝对有保障情况下可以扩大，半成品供应点缀也可以，但千万别当主菜!大多数超市不具备“熟类生鲜”经营能力情况下，社区餐饮过强，超市还是做配角或者干脆放弃为好!

所以，社区超市最需要还是去繁就简，把生鲜做好!而生鲜做好的关键是使顾客获得超越专业店的品质表现!生鲜的重点内容可能不只有一条路，但以“专业主题”+“基本组合”的方式解决顾客便利生活需要，确实是社区超市生鲜需要坚持的：

(1)生鲜消费场景需要做全

厨房里，鱼、肉、菜、米粮、调味要相对做全。鱼类和肉品过少可能是很多社区超市生活场景的短腿，如果顾客要再跑一趟菜场，无形会抵消门店的有效客数。

观察很多生意好的早餐点你会发现，卖包子的一定加上热饮，豆浆油条一定要搭配起来，即使卖手抓饼的，也会进一些酸奶饮料，场景生态做的越好的店生意越好，道理大致相同吧!

(2)生鲜大众消费和品质消费两极要照顾到

高频消费的东西，企业还是兼顾些比较好。生鲜传奇的现场让我感动，在蔬菜片区，我看到了品质、鲜度、组合、情趣和全面。散卖和包装的并存，最大程度了照顾了消费的两极，应该是需要我们学习的。

(3)生鲜附加值要做延伸

社区超市中，生鲜占比过高不是好事，损耗率管控也是难题，有限的价值延伸能够增加溢利，包括高附加值商品、组合、包装化、现场加工等。

在社区超市中，我建议未来的面积至少应在40%以上，真正能营造出商品的丰富度与厚度。这即与商圈环境有关，又于专业能力有关!

综合而言，发展社区店，缺乏高质量生鲜能力，企业还是发挥土豪本色去抢好位置吧;具备了较强的生鲜运作能力，则可以有更多物业选择，但好商圈仍是关键指标。另一方面，社区生态多业态共同完成的，社区超市探讨的跨界、组合、多功能化等，做到专业了或自助式可行，否则，还是坚持本真的特长，化繁为简比较好!