郭歆晔品牌商家拓展榜研究

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内部人流动线的合理规划是购物中心成功与否的关键之一,与所有的购物中心项目一样,地铁上盖购物中心内部人流动线要求简单、清晰、宽敞、明亮、人性化,尽可能能引导客流经过尽可能多的店铺甚至每一家店铺,有效制造顺畅的人流内循环,避免和化解盲区和死角;但地铁上盖购物中心与地铁连接楼层存在客流量大与高峰时间特定等特点,所以地铁上盖购物中心与地铁连接楼层的内部人流动线规划存在特殊性,例如不仅需要吸引客流聚拢人气,还需要疏导交通,避免乘客流过度集聚在商场内形成人流拥堵,避免上下班潮汐效应的高峰期导致进出站二股地铁..
地铁上盖商业物业与地铁连接的楼层多数为地下商场,相较于地面商场,地下商场缺乏自然采光容易使人产生环境封闭压抑、方向感差、幽闭感、不安全感等不良印象,不太符合消费者长期形成的消费习惯和消费心理,要吸引客人产生消费冲动,必须在环境装饰和空间布置上多下气力,营造良好的商业环境,具体方法例如:运用光、水、绿化等自然元素,通过流水瀑布、假山雕塑、花坛绿化、引入自然采光、跃层中庭、敞开式入口、下沉式广场、主题装饰的小路、强化多层次的照明、美术壁画、鲜明的色彩等设计,提高地下商场的层高和通道的宽度,在地下模拟..
一个地铁站少则有三到四个出入口,最多的达到近二十个出入口,是否能吸引乘客从商场的地铁连接通道经过,除了购物中心自身的吸引力与地理位置之外,连接通道的设计是否便利科学对吸引大量事先无明确购物目的的乘客走进本商场,起了相当重要的作用。需要注意的是,乘客为了规避寒冷的冬季和酷热的夏季,冬夏季往往选择从舒适恒温的室内商场中穿行;而气候舒适的春秋二季,无购物目的的乘客则往往选择穿越室内距离最少的出口上到地面,以避免嘈杂的环境与不新鲜的室内空气,故春秋二季需要购物中心祭出更多吸客法宝。地下通道通过地下商场与..
对于新兴商圈而言,地铁站对于项目的作用比成熟核心商圈的项目作用更大,一定程度上甚至具有雪中送炭的作用。但即使拥有地铁轨交,新兴商圈的轨交直连购物中心也依然面临项目培养周期难题,除了普通购物中心运用的各种方法之外,在此不妨可借鉴香港地铁上盖商业物业的某些经验。车资优惠联动堪称时尚购物之都的香港已开通地铁30多年,在利用地铁旺场方面有许多可圈可点的经验,例如在某地铁站附近的合作购物中心内设置港铁特惠站(如启德花园商场、青怡花园商场、长发商场、海港城等十多个客流较低的购物中心,以及部分业绩极佳但距离地..
对于地铁上盖购物中心而言,地铁一定程度上提高了其商圈辐射力(尤其是原先交通不便和中高端或大众化定位的商业项目),但却无法彻底改变商圈的性质和基本面。地铁商业物业的发展离不开所依托商圈的各种积淀,地铁商业物业必须依据本商圈特点和自身条件的考量,进行合理且科学的商业规划、商业定位、商业组合、特色塑造等一系列细致的基础工作,争取最大的环境优势与环境兼容性,避免同质化恶性竞争,贴近客群实际需求,展开差异化竞合,才可能将匆匆的过客转化为有效客流,所以地铁商业物业并不一味意味着规模多么大,档次多么高。事实上..
城市轨交线相较于其他市内公共交通工具而言,其线路更长发车更频繁更准时更安全,时间成本最低,其客流庞大;且地铁乘客群具有中高收入、学历较高、中青年乘客占比高的特征,是较为活跃的消费群体。轨交站点及沿线大规模的地产开发也吸引来大量客流,所以城市轨道交通在潜移默化中不断改变市民传统的生活消费方式,但地铁网络建设的不同阶段,由地铁网络带来的商圈格局调整与消费力再分配特征仍各有所不同。1.地铁网络建设初期城市的第一条地铁线基本都会在核心商圈设立站点,在本城首条轨道交通刚开通之初,城市的商业仍以传统长条状商业..
地铁对上盖商业物业的最大作用,在于提供持续稳定和大量的客流,若要使上盖商业经营好,关键在于把客流成功转化为消费力,故地铁与上盖商业物业之间的通达性要好。地铁上盖商业物业与地铁站的接驳方式按便利性可分为:无缝连通模式和间接连通模式。无缝直通模式(标准地铁上盖),指购物中心特设的入口和地铁站厅处于同一平面上,人流出站即可直接进入商场,例如上海宏伊广场和深圳益田假日广场,上海中山公园龙之梦购物中心更是通过地下室商场和二楼商场分别无缝连接2号线和3号线地铁站;而上海新开业的日月光广场更是彻底将地铁站独占在..
地铁建设大潮已席卷全国30多个城市,预计到2020年,全国仅28个城市建成运营的地铁线路就将达177条,地铁站点或超3000个,地铁出口约1.5万个,加之各地正纷纷兴起购物中心和大型城市商业综合体热,预计届时地铁站点将屹立起数千个地铁上盖商业项目。虽然地铁的开通对沿线物业催生巨大的商机和利润,也诞生了北京国贸和东方新天地、上海港汇和来福士、深圳万象城以及广州天河广场等一批成功的地铁上盖商业综合体,但另一方面,地铁上盖并非商业物业成功的必然保证,失败的地铁上盖商业物业也并不罕见。故本文在此探讨如何正确理解轨道交通对..
1994-2013年,上海购物中心业已发展了20年。叱咤上海20年,星光熠熠群星榜榜单如下(排名不分先后):最怀旧休闲(异国风情):新天地、思南公馆、武康庭、永嘉庭、嘉善老市、1933老场坊、田子坊、老码头。浪漫多姿的历史风情区是上海宝贵的文化遗产,也为上海的商业地产开发利用带来了诸多优势和资源。最文艺小资(文艺范儿):K11、红坊、1933老场坊、喜马拉雅中心、奔驰文化中心。文艺不再高不可攀,文艺青年也成为各大购物中心拉拢的重点客层。最有趣好玩(最具体验感):K11、大宁国际、金桥国际、正大乐城、IAPM、嘉亭荟、月星环球..
总体而言,无论哪种类型的购物中心都要面临众多竞争对手,客流为王、运营为王、业绩为王的时期已然到来,多数新项目为了提高客流和业绩,将不得不引进更多餐饮娱乐及生活服务业态,而降低坪效和租金。如果部分成熟项目为了提升坪效和租金,减少餐饮娱乐面积,可能会误伤客流和总业绩。须知,鱼(客流与业绩)与熊掌(坪效和租金)如实在无法兼得,鸡与鸡蛋孰先孰后尚需根据项目实际情况审慎权衡后再决策取舍。上海市场具有与众不同的特性,由于餐饮易于引客,而零售日益艰难,故上海部分黄金地段培..
对于希望考察上海购物中心的朋友而言,上海购物中心业绩35强及坪效28强项目堪称上海购物中心界的中坚力量,其中多数项目值得细细探究。一)TOP年度业绩35强俱乐部上海由于购物中心项目遍地开花且全市年业绩在10亿以上购物中心多达35家(其中3家为低价的奥特莱斯和含有免税店的机场购物中心),激烈的竞争与分流,导致上海购物中心单店冠军的业绩尚不如香港海港城及北京新光天地。业绩35强购物中心中八成的项目位于地铁站上盖或地铁站附近,可见地铁站对于购物中心的重要战略意义——地铁站不是万能的(地铁站附近的失败项目并不罕见..
如果说拥有数百年历史的城隍庙豫园和七宝老街、南翔老街堪称上海商业地产的发源地,那么解放前就叱咤“商海”数十年的南京东路四大百货公司(先施、永安、新新、大新)和三大游乐场(大世界、新世界、张园)则可谓上海融吃喝玩乐购于一体的现代化购物中心的雏形。上世纪九十年代初,购物中心已在欧美和东南亚大热五十余年,借着改革开放的东风,梦想中的现代化购物中心方才悄然地在海纳百川的大上海抢滩登陆并迅速扎根繁衍生息。以下让我们一起打开尘封的记忆,共同探访回顾当年上海购物中心最初十年的发展历程和读者自己懵懂的..
由于城市化进程和城市人口的外溢,通常按距市中心的距离,逐步分级导入,加之人口结构和收入能级、消费习惯存在较大差异性,且距离市中心越远,其消费习惯越趋保守,所以购物中心的布点发展表现出由近及远梯级开发的特点(需要长途跋涉的远郊老城市中心例外,因为上海远郊老城如青浦金山奉贤等地相当于华东地区的三线地级城市,存在一定的区域垄断性优势)。相较于核心商圈和内环区域中心城区的购物中心分别于1999年和2002年前后进入项目发展高峰期,“第一岛链”——内中环间和远郊老城购物中心项目2006年前后进入发展..
地图中涵盖的电影院按照年票房进行划分分为:AA级4000-9000万(红色标注)、A级2600-3999万(橙色标注)、B级1600-2599万(黄色标注)、C级600-1599万(蓝色标注)。还有一些电影院是13年新开业的,图中已用红色线框标注。地图中描绘的非常细致,包含的信息量也很大,大家可以细细琢磨下。
地图中涵盖的百货单店按照年业绩进行划分分为:AAA级20-50亿(红色标注)、AA级9-19.9亿(暗红色标注)、A级7-8.9亿(橙色标注)、B级3.2-6.9亿(黄色标注)、C级1.8-3.19亿(蓝色标注)。还有一些百货单店是在建及初步规划的,图中已用红色线框标注。地图中描绘的非常细致,包含的信息量也很大,大家可以细细琢磨下。
地图中涵盖的购物中心按照年业绩进行划分分为:AAA级40-50亿(红色标注)、AA级20-39.9亿(暗红色标注)、A级15-19.9亿(橙色标注)、B级7.5-14.9亿(黄色标注)、C级3.5-7.4亿(蓝色标注)。还有一些购物中心是13年新开业的,图中已用红色线框标注。地图中描绘的非常细致,包含的信息量也很大,大家可以细细琢磨下。
地图中涵盖的在建拟建购物中心图中已用红色标注。包括旭辉商业广场、日月光伯爵天地、保利台北风情街、明发广场、嘉定宝龙、新城罗宾森、中信泰富、新光百货、新荟广场、好世商业广场、华润五彩城等等,地图中描绘的非常细致,包含的信息量也很大,大家可以细细琢磨下。
当年普通消费者“高不可攀”的购物中心,不被多数市民和专家看好,如今市民却翘首以盼视其为居住区必备的商业配套和如同学校、医院一般标配的大众公共社会基础设施(家、单位/学校之外的生活和社交的第三空间——城市客厅),各级政府更将城市综合体和购物中心提高到城市运营和形象的高度,陆家嘴、五角场、南京西路、徐家汇更是演变为集结多家大中型购物中心上演多国大战的超级商圈,而尚未拥有大型购物中心的传统核心商圈(如四川北..
过去的20年中,上海购物中心经历了从无到有,从步履蹒跚摸着石头过河到快速发展壮大的历程。最初十年是萌芽探索的导入期,也是阳春白雪曲高和寡嗷嗷待哺的艰苦创业期;最近十年,则从青涩的导入期步入快速成长期,并渐趋蜕变迈向甜蜜而惨烈的加速增长期和成熟期。项目类型,由最初的时尚都会型为主,到如今近十种不同类型购物中心在浦江两岸各展风姿;项目选址,由最初内环内传统商圈星火燎原不断扩展,到现今一百余个大中型购物中心长驱直入遍布中外环乃至郊区新城数十个各类商圈,呈百舸争流之势;发展商,从最初几乎由香港各大集团和东南亚华商一统天下,到如今大型零售集团、欧美日韩商业地产基金、央企巨鳄、住宅发展商等各路财阀抱团涌入各展所长——轰轰烈烈大举造城。激烈的竞争势必导致部分照葫芦画瓢盲目复制的项目加速老化黯然引退,而变革创新的项目则将不断脱颖而出,可以预见,下一个5年,上海购物中心业将翻开全新而又波澜壮阔的一页。
上海购物中心发展史始于1994年,至今已有整整20年,期间经历了上世纪90年代的蹒跚起步1.0时代、本世纪初的快速成长2.0时代以及世博至目前的加速增长3.0时代。就每年新开业的大中型购物中心数量来看,上海第一、第二、第三阶段各自年均增加2、6、10家(剔除了部分广义上的中小型购物中心和泛购物中心项目数量,否则每年的年均增量将再成倍增加),目前全市符合狭义购物中心定义且纯正的大中型购物中心总存量已经达到100家(尚不包括100余家大卖场占全场业绩绝对核心的中小型社区邻里购物中心如杨高中路正大生活馆、家乐福古北店和欧尚长阳店,..