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30年，践行商业不动产的实战运营与案例诊断…… 数字化PaaS平台，致力于实体商业“销售额与估值”的10倍增长…… 史博文「商业地产运营丛书」作者。数字（中国）商业平台创始人…… 关注我，让我们一起见证、抑或共同缔造，下一代：超级独角兽！
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文集
《商业地产选项》(11) 基本范畴(8) 城市经济能量分析(2) 市场需求与竞争(8) 商圈原理(5) 项目选址(7) 我与中国商业地产20年(3) 商业地产图文欣赏(4) 案例诊断(3) 行业视野(2) 商圈与口岸变迁(0) 运营管理(1) 购物中心(2)统计
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2012年11月19日
项目选址最终是要落在一个“点”上的，这个“点”被称为“项目落点”（project location）；“项目落点”的选择，也存在一些基本的商业规范。
一、尽量靠近“繁华区”
在可确定的区域内，选择“项目落点”时，应尽量选择近离繁华区的位置，繁华区所聚集的客流，通常要多于同一街区的其它路段；而每远离繁华区一定的距离，实际上会增加被客群放弃的概率。
二、尽量靠近“商业主干线”
“繁华区”不太显著时，尽量选择近离“商业主干线”（专业术语-附）的区域，这样会使来自“商业主干线”的“车流与人流”更容易在项目汇集，进而增加项目的“先天盈利能力”
2012年10月29日
3、零售饱和指数IRS解析
（1）IRS指数偏高的含义
IRS指数偏高时，表明该城市（或商圈）的整体消费能力较强或商业物业供给面积相对不足。其“市场准入”的指导意义在于：
● 市场旺盛。市场消费能量较大，而商场数量相对不足，各商场销售业绩均较好，市场竞争相对平缓，存在着准入机会。
● 存在垄断。市场消费能量较大，由一家或几家“典型商场”垄断着市场，销售业绩均较好；但市场准入机会不大，如果冒然进入，可能面临着激烈的“同质化竞争”。例如，某地产商要在广州投资Mall，测定各商圈IRS指数的结果是：天河商圈各Mall的“单位面积”效益较高，即IRS指数较高。这可能是天河城等“典型M
2012年10月29日
1、零售饱和指数IRS含义
「零售饱和指数」（IRS）是测定各城市（或商圈）商业物业“单位面积产出”的指标。用以衡量商业物业的“生产能力”和“经营效率”；也用来评价各城市（或商圈）商业物业供给的“饱和程度”。
2、零售饱和指数IRS公式
式 中：
IRS——某城市（或商圈）的零售饱和指数；
C——某城市（或商圈）的潜在客群数量；
RE——某城市（或商圈）每一顾客平均购买额/客单价；
RF——某城市（或商圈）可比商场经营面积总和。
为了使IRS指数更具有“针对性”和“可比性”，我们不妨将“以上公式”进行延伸，并得出IRS指数公式二：
2012年10月03日
1、需要承载的“都市机能”
商业地产需要承载一定的“都市机能”（urban function），因此，良好的商业地产项目也有“城市名片”、“都市橱窗”的美誉！商业地产应该承载的“都市机能”，主要包括以下几个方面：
◆ 建筑风格应展现城市的“个性与美感”，改善城市形象；
◆ 提升“地段价值”和促进“城区繁荣”；
◆ 在总体上增强城市的“综合服务机能”；
◆ 抑或具有“购物、餐饮、文化、娱乐、休闲”等综合价值；
◆ “业态与业种”组合可以满足消费者日臻完善的需要；
◆ 防止现存商业中心的“非自然衰退”，形成产业的“正相关”；
◆ “竞争者关系与功能”相互补充，规避“恶性竞争”
2012年05月08日
三、重视区域的市场特性
1、了解商圈的消费能力
商圈的“经济指标”，诸如，“社会消费品零售总额”、“居民可支配纯收入”、“居民储蓄存款”等，反映着商圈的市场潜力，对项目的成功运营也是非常重要的。另外，“城市建筑群”也可以直观地反映商圈的状况；例如，超过20年的“老城区”和近几年开发的“新城区”，其居民在消费能力上是不同的；有些“老城区”一眼望去，成片成片的、满目疮痍的“危旧房”，其消费能力是不容乐观的。
2、分析城区的人口构成
商圈的“人口构成”，是项目商业规划（业态、定位等）及成功运营的基础；包括：人口数量
2012年05月06日
对于商业地产和零售店项目而言，“选址”是尤为重要的！店址一旦确定下来就很难改变。适合业态的、地段优越的项目，不仅可以获得持久的竞争力，而且具有竞争对手难以模仿的优势。因此，在业界也有：“第一是点、第二是点、第三还是点”的说法。科学的选址，是商业地产和零售店项目成功的重要基础。
一、把握城市的发展趋势
1、借助国家的开发政策
借助国家的开发政策选址是必要的，国家政策的倾斜与支持，会调动庞大的经济资源和社会资源，从而更容易形成良好的市场氛围。如，“深圳特区的设立”、“上海浦东新区的开发”等，都创造出了众多的发展机遇和奇迹
2012年05月05日
西尔斯公司的创始人——理查德.西尔斯，于1886年创建了西尔斯邮购公司，开始专门从事邮购业务，出售手表、珠宝等小件商品......随后便以惊人的速度发展起来。
从1925年起，西尔斯公司开始进入百货店的经营。50年代初，西尔斯公司又首创了“郊区购物中心”，融商业、服务业、娱乐业为一体，深受人们的欢迎，并很快遍及美国。“郊区购物中心”的出现，不仅是商业设施上的一大变革，而且对人们的购物习惯、生活方式，甚至城市发展都产生了一定的影响。
西尔斯公司从来都是紧跟时代的脚步。电话普及时，西尔斯公司开展电话购物；电视普及时，西尔斯公司开展电视购物；互联网普及了
2012年05月05日
关于零售店“商圈的划分”，在国际上比较有代表性的观点认为：“核心商圈”约占50%-70%的消费群；“次级商圈”约占15%-20%的消费群；其余为“边缘商圈”的消费群（当然也有“其它表述”）。
因此我在想：“核心商圈”为什么不是55%-75%的消费群？“次级商圈”又为什么不是20%-25%的消费群？……经过考察和思考我感到：这应该不是一个“一般性理论”，而可能是国外的个别零售企业，早年时对自己销售状况统计的一个结论，如美国的西尔斯等，但却被国内外的某些“专家学者”归纳成了“一般性理论”。
其实，这种“商圈划分”理论，是缺少“应用价值”的。原因有二：
其一、对于商场开业前的“选项”而言
2012年05月02日
一、燕莎的商号
“燕莎”，一块“金字招牌”，不仅代表着中国零售业的“高档定位”；在京城，“燕莎商圈”也已经成为“高贵、富有和身份”的象征，进而影响着“房地产价格”的走势！
然而，这样一块“金字招牌”的商号——“燕莎”的“燕”，与《新华字典》的“燕”却存在差异；如果说《新华字典》的“燕”是正确的，那么，“燕莎商号”的“燕”则是“值得商榷”的！（如图所示）
二、可能的原因
“燕莎商号”的“出头燕”，可能是由两方面原因造成的：
其一、是“传统手写体”（尚未求证）。不过，“商号”毕竟不是logo（标识），可以
2012年05月02日
一、商业地产的“产业要素”
商业地产简而言之，是由「人气+物业+商品+功能+管理」等“产业要素”组成的，其中：
「人气」包含：商圈口岸、市场需求、竞争分流等；
「物业」包含：项目选址、物业规划、项目规模等；
「商品」包含：经营业态、客群定位、品牌资源等；
「功能」包含：餐饮、文化、娱乐、休闲等“多功能”配置；
「管理」包含：经营理念、组织系统、运营规则等。
任何商业地产项目，都是这“五种基本要素”的组合；适应市场的“要素组合”，则会促成项目的成功；否则，则会使项目陷入困境，抑或导致项目运营的失败！
二、零售店的“要素管理”
2012年05月01日
商业地产对城市生活和经济发展的作用越来越大，而对于商业地产的含义却是众说纷纭、莫衷一是，那么究竟什么是商业地产呢？
一、商业地产的基本含义
「商业地产」（commercial property）也称“商业房地产”。是以“商品卖场”为主要开发和经营形态（或主要形态之一）的不动产。
“商业地产”是“商业”的物业承载者，“商业”是“商业地产”的功能体现。
【注释】：「商业」在中文寓意中涵指“零售业”，即“直接面向消费终端（消费者）的商品流通业”；是针对「贸易」即“未直接面向消费终端（消费者）的商品流通业”而言的；二者统称为“商贸流通”。
二、商业地产的产业特性
1
2012年04月25日
北有王府、南有西武（我与中国商业地产20年-④）
“北有王府、南有西武”，曾经道出了中国“顶级零售店”的格局。“王府”是指北京王府饭店精品廊，“西武”是指深圳西武百货（日本）。
日本西武集团曾有着辉煌的历史，到1987年，西武集团已发展成为拥有铁路运输、旅游饭店、百货超市、高尔夫球场、房地产等10大行业的商界巨头。其老板堤义明，也曾以100多亿美元的身家，在1987年和1988年两度雄踞《福布斯》世界富豪榜首位。
2000年以后，我曾多次参与了深圳西武在中国的“选项”。在参与西武“选项”的几年中，我和其董事长莫绪源、总经理
2012年04月23日
一、消费商圈的含义
商圈从消费者的角度来看，则表现为“消费商圈”的范畴。所谓「消费商圈」（shopping circle）也称“购买圈”。是指消费群在进行购买活动（购物或消费）时的行动范围。〔参见：商圈综合结构图（图表4-01）〕
1、“消费商圈”的特性
处在“项目商圈”中的消费群，其“购买圈”的行动范围，通常要超出项目商圈所覆盖的范围；因为消费群的“一部分购买行为”在项目商圈完成，而“另一部分购买行为”则在项目商圈之外来完成。
2、“消费商圈”的意义
“商业地产项目”要充分认识和把握“商圈
2012年03月15日
对沃尔玛说：“我只做总经理！”（我与中国商业地产20年-③）
沃尔玛（Wal-Mart）这一位居“世界500强之首”的零售巨头，截至1996年进入中国时，就已经在全球建立了2133家沃尔玛连锁店，248家购物广场和469家山姆会员店，年销售额近1000亿美元。
1996年，“零售王沃尔玛”，把它在亚太地区的头两家连锁店——“沃尔玛购物广场”和“山姆会员店”设立在了深圳经济特区。
与此同时，由泰国正大集团、荷兰SHV控股公司参与组建的“广州正大万客隆”也相继开业。据说短期内就发展会员数十万人，直接融资“数千万元”人民币，进而引起了极大的轰动。
2012年03月15日
对于商业地产的“战略发展”而言，“产业关系”的协调性是至关重要的。和谐的“产业关系”，可以形成“产业链”的“正相关”，进而有利于“整合资源”，形成竞争优势；反之，不和谐的“产业关系”，则可以形成“产业链”的“负相关”，并且不利于“整合资源”，抑或造成竞争劣势。
一、商业地产的“三重基本属性”
商业地产包含了房地产、商业、金融“三重基本属性”，并通过一些相关的产业要素表现出来。
1、房地产属性
是指商业地产所包含的与“土地、物业开发与管理”相关的产业要素，包括：物业规划；建筑设计；土建施工；设备安装；
2012年03月10日
“1992年又是一个春天”（我与中国商业地产20年-①）
我的家乡在内蒙古——美丽辽阔的科尔沁草原！大学就读于“内蒙古民族大学政法与历史学院”。大学毕业后，被调入“地区行政公署”任副盟长（地级市副市长）秘书……
“1992年又是一个春天，有一位老人在中国的南海边写下诗篇，天地间荡起滚滚春潮，征途上扬起浩浩风帆……你展开了一幅百年的新画卷，捧出万紫千红的春天……”——“小平南巡讲话”谱写了又一曲“春天的故事”，掀起了中国改革开放的又一次浪潮！
作为“中国最大的经济特区”——椰风海韵的海南岛令我魂牵梦萦！1992年，我被卷入了“海南大潮”的洪流——“十万人才