史博文
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史博文：
30年，践行商业不动产的实战运营与案例诊断…… 数字化PaaS平台，致力于实体商业“销售额与估值”的10倍增长…… 史博文「商业地产运营丛书」作者。数字（中国）商业平台创始人…… 关注我，让我们一起见证、抑或共同缔造，下一代：超级独角兽！
微信公众号：史博文新零售时空
文集
《商业地产选项》(11) 基本范畴(8) 城市经济能量分析(2) 市场需求与竞争(8) 商圈原理(5) 项目选址(7) 我与中国商业地产20年(3) 商业地产图文欣赏(4) 案例诊断(3) 行业视野(2) 商圈与口岸变迁(0) 运营管理(1) 购物中心(2)统计
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2012年03月08日
一个偶然的机会，我看到一本中国“顶级学府”的“商业地产高级研修班”讲义，其对商业地产的解释是这样的：“广义商业地产指非自用性物业，以租金收益为主要盈利方式的房地产项目”。
这种理解在国内有一定的代表性，大家似乎已经被商业地产所“迷惑”——百货店、购物中心是商业地产；酒店、写字楼是商业地产；“非自用的”、用于“租售”的住宅、厂房等“房地产项目”也是商业地产......这些观念，已经将“商业地产”与“商务地产”、“住宅地产”、“工业地产”等概念混为一谈！中国的商业地产也似乎“就这么一直糊涂着”......！
这里犯了一个“逻辑学”上“偷换概念
2012年03月08日
史博文「商业地产运营」丛书之《商业地产选项》，系统地论述了商业地产“选项”的基础范畴，包括“市场需求与竞争”、“城市经济能量分析”、“商圈原理”及“项目选址”等；并从“基本概念”谈起，对商业地产的“内在本质”和“运营规律”进行了深刻的解读！
本书涉及许多“原创理论”和“创新理论”，这是作者在20年的商业地产实践中，关于“城市与经济”、“商业与地产”、“消费与人性”的系统经验与思考。而且，这些理论在中外“理论界和实业界”都是十分少见的，并期待着能够应用于中国商业地产的实践。
本书是商业地产“资本追逐利润”最基本的运营系统；也是商业地产项目“数千万”，甚至“数十亿”投资获得成
2012年03月08日
史博文（字锦哲） 蒙古族，出生在美丽辽阔的科尔沁草原。毕业于内蒙古民族大学政法与历史学院，深造于清华大学国际工程项目管理研究院资本运营专业。
大学毕业后，曾任“地区行政公署”副盟长（地级市副市长）秘书。1992年，融入“十万人才下海南”的“海南大潮”，创立了中国首家，也是唯一一家“风险研究会”——海南省风险研究会，并任法人代表、理事长；随后，从事“商业地产与零售店”行业至今20年......
先后出任：海南乐普生商厦资深经理（化妆品部经理、日化超市经理、男装部经理、业务管理部经理、商铺销售部经理），深圳铜锣湾购物广场（Shopping Mall）常
2012年03月08日
前 言
第1章 商业地产概述
1、1 商业地产的涵义
开篇实例：中国的商业地产_“雾里看花、水中望月”！（01）
1、1、1 商业地产的概念
1、1、2 商业地产的范畴
新闻观察：华侨城商圈：活脱脱是个“购物公园”
1、2 商业地产的本质
1、2、1 商业地产的“行业本质”
1、2、2 商业地产的“产业要素”
1、3 商业地产的社会价值
1、3、1 商业地产与“城市生活”
1、3、2 商业地产与“都市机能”
1、3、3 商业地产与“产业关系”
1、4 商业地产与住宅地产
1、4、1 产业性
2012年03月08日
滞后的理论
商业地产对“城市生活”的影响如此巨大而又高深莫测，是因为它跨越了房地产、商业、金融等多个学科和领域，是一门地地道道的边缘科学和复合产业。因此，无论是理论还是实践，无论是国内还是国外，无论是企业还是政府，都存在很多不成熟的和有待完善的问题。主要表现在几个方面：
理论不够成熟。在国际上，很多应用于“商业地产和零售店”的“权威理论”，都存在很大的片面性和局限性。诸如，“莱利商圈法则”、“哈夫引力模型”、“SWOT态势分析法”、“波特竞争模型”、“蓝彻斯特法则”等等。就连一些“高等学府”的教材和讲义也存在缺欠，甚至是错误的。
巨头经常失误。在“商业地产和零售店
2012年03月08日
关于“国际标准”
“国际标准”并不一定适合中国的实践。比如，国际购物中心协会（ICSC）对“购物中心的分类”：邻里购物中心、社区购物中心、地区性购物中心、跨地区购物中心等。
而其中的“邻里购物中心”，面积小的仅有3万平方英尺（约2787平方米）；在中国，又有谁见过“这么小的”、“仅服务邻里的”购物中心哪？！
中国对“购物中心”的理解，是要能辐射“一定城区范围”的较大商场，好比北京“老崇光SOGO”（南馆开业前），长沙平和堂等等，而决不仅仅是“服务邻里”！（参见：《商业规划》-商业地产的“八大业态”-Shopping Mall/购物中心与LifeStyle Center）
或
2012年03月08日
对传统知识的反思
在多年的经营实践和大量中外书籍的阅读中我发现，有一些“应用价值”很低的理论，却被很多“中外书籍”重复地传抄和论述，比如，“商圈层次划分”理论。
有一种观点认为：“核心商圈”约占50%-70%的消费群；“次级商圈”约占15%-20%的消费群；其余为“边缘商圈”的消费群（当然也有“其它表述”）。
因此，我在想：“核心商圈”为什么不是55%-75%的消费群？“次级商圈”又为什么不是20%-25%的消费群？……经过考察和思考我感到：这应该不是一个“一般性理论”，而可能是国外的个别零售企业，早年时对自己销售状况统计的一个结论，如美国的西尔斯等，但却被国内外的某些“专家
2012年03月08日
实证的方法
在“本套丛书”的创作中，大凡涉及到“应用理论”，即使是“国际的、权威的、经典的”，我们也多以“实证的方法”进行了验证，而不是“人云亦云”！诸如，“商圈的测量”、“通道宽度的测量”、“物业层高的测量”，等等……
在“步行商圈”的测量中，我们采用了“卷尺、秒表和记步器”等工具，测算了行走步伐的大小、频率，以及“不同距离”带给人们的疲劳程度，并考虑到老人、妇女及年轻人行走速度的不同等。最后得出结论：步行商圈的距离范围在0.5～2.1公里左右；并且由“活力距离、有效距离和障碍距离”“三段距离”所组成。（参见：《选项》-商圈原理-项目商圈）
对“机动车商圈”的测量，我
2012年03月08日
关于“原创理论”和“创新理论”
商业地产是一个“全新的领域”，多年的经营实践与思考使我发现，商业地产的很多实际问题，用现有的理论是难以解释的，无论是“零售学、房地产学、金融学还是管理学、经济学”等等都是如此；而有些“经院理论”在行业的应用甚至是错误的！我也查阅了包括美国、日本在内的“数千万字”的书籍和资料，也都无法释义。
为了更好地解决商业地产的实际问题，在“本套丛书”的创作中，我也相继建构了多项“应用理论”（包括原理、定律、模型等）；这也是我20多年来，关于“城市与经济”、“商业与地产”、“消费与人性”的系统思考与总结，并期待着能应用于中国商业地产的实践。
在业界尚未发现有
2012年03月08日
关于“名店案例”
在“本套丛书”中，或许会涉及到很多“中外名店案例”，诸如：沃尔玛、家乐福、永旺、易初莲花、嘉茂购物中心、万达广场、北京国贸商城、北京东方广场、燕莎友谊商城、北京庄胜崇光、莲卡佛、北京王府井百货、上海港汇广场、上海东方商厦、深圳中信城市广场，等等；但并不像以往社会对他们“一贯的高评价”，而可能是指出它们一些“深层次的不足”。
其实，这些“中外名店”都已经做得非常好，只是因为它们“太著名”，才更容易引起人们的关注。并且，这些“案例”也只说明“昨天和过去”，并不代表“明天和未来”！之所以选择这些“名店”作“案例”，只是希望能给行业一些更为深刻的启示！
在“案例”
2012年03月08日
“丛书”的结构与特性
“本套丛书”定名为：「商业地产运营」丛书。其大体分为“七大知识模块”，包括：《选项》、《商业规划》、《企划与营销》、《招商》、《运营模式与风险》、《经营管理》、《战略发展》（参见：附录 史博文「商业地产&零售店」全书图），这是按商业地产运营的“基本程序”来创作的。
“本套丛书”的每个章节和知识模块，都是从“基本概念”谈起，并力图从“原理的深度”，对商业地产的“内在本质和发展规律”进行了探讨。
“本套丛书”也试图从更广的角度，对“系统理论”作了更加充分地诠释，其知识面涵盖了“宏观经济、房地产、商业、金融、投资、数量方法、营销、管理、形式逻辑，甚至文
2012年03月08日
巨变时代的中国
生产方式的改变，一定会带来思想文化的社会变革。中国正在经历着与西方社会完全不同的“时代巨变”……
在未来，就“商业地产和零售业”而言，“中国的就是世界的！”——发达国家的经营形态，中国都会出现；而中国市场的特性，发达国家却少有经验，如“一线城市”、“二线城市”、“三线城市”、“四线城市”等。
这是由于中国的人口众多，并存在着大量的“农村人口”；城市数量多，但“城市化率”较低，城乡差距也较大造成的。但它很可能在“实践和理论”上超越西方，使“商业地产和零售业”的内涵比西方更加丰富！
——摘自：《商业地产选项》前言 史博文著 中国建筑工业出版社
2012年03月07日
「泛商业地产」（pan-commercial property）是以“商品卖场”为主要形态之一，抑或结合“多功能服务”，并兼容其它“相关行业”为开发和经营形态的不动产。也即“狭义商业地产”抑或“广义商业地产”与“相关行业”的兼容。
其经营模式为：
「零售地产（零售店）」+「商务地产（写字楼）；旅业地产（酒店、游乐场等）；住宅地产（公寓）等......或“其中组合”」。
「零售地产（零售店）+多功能服务（餐饮、文化、娱乐、休闲等）」+「商务地产（写字楼）；旅业地产（酒店、游乐场等）；住宅地产（公寓）等......或“其中组合”」。
其主要业态为：底商写字楼、底商住宅楼、HOP
2012年03月07日
「广义商业地产」（commercial property in a broad sense）是以“商品卖场”为主，并结合“多功能服务”为开发和经营形态的不动产。也即“狭义商业地产”与“多功能服务”的结合。
其经营模式为：「零售店+多功能服务（餐饮+文化+娱乐+休闲等）」。
其主要业态为：购物中心、Shopping Mall等。
以“商品贩卖”及“多功能服务”为开发和经营形态，是现代商业地产的主要模式之一。它所包含的：零售业（商品）、饮食业（商品+服务）、服务业（服务）等......不仅能满足人们“购物”的需要，也能满足人们“多功能”休闲消费的需要，更能够带给人们一种“生活方式”的改
2012年03月07日
「狭义商业地产」（commercial property in a narrow sense）也称“零售地产”。是以单一的“商品卖场”为开发和经营形态的不动产。
其经营模式为：「零售店」。
其主要业态为：百货店、超市、大卖场、专业市场等。
然而，在现代零售业的经营形态中，仅有“单一购物”功能的“商品卖场”越来越少，很多零售店（包括百货店）都设有一些“多功能服务”，如咖啡厅、美容美发店等，这也是现代人们“休闲消费”所需要的。
零售店的“零售与批发”业务有时融为一体；不包含“多功能服务”的、单一的“零售批发卖场”，也属于“狭义商业地产”的范畴。
扩展阅读：
2012年03月06日
滞后的理论
商业地产对“城市生活”的影响如此巨大而又高深莫测，是因为它跨越了房地产、商业、金融等多个学科和领域，是一门地地道道的边缘科学和复合产业。因此，无论是理论还是实践，无论是国内还是国外，无论是企业还是政府，都存在很多不成熟的和有待完善的问题。主要表现在几个方面：
理论不够成熟。在国际上，很多应用于“商业地产和零售店”的“权威理论”，都存在很大的片面性和局限性。诸如，“莱利商圈法则”、“哈夫引力模型”、“SWOT态势分析法”、“波特竞争模型”、“蓝彻斯特法则”等等。就连一些“高等学府”的教材和讲义也存在缺欠，甚至是错误的。
巨头经常失误。在“商业地产和零