熊杰的博客

熊杰

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个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,法国布雷斯特商学院MBA-国际工商管理硕士,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任商业地产企业总经理、首席执行官等,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生著有《中国商业地产开发与运营》等专业著作,从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、项目内外部交通组织

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2011年07月25日

不知大家是否注意到一个现象,万达广场有一个特点,就是全国开业的和即将开业的,都有一到两家餐饮主力业态、面积至少数千平米,餐饮业态的比重越来越突出; 就连室内步行街也同样如此,如果规划为三层,一二层部分规划为餐饮,而第三层全部是餐饮,可能还会更多。万达的室内步行街仅占项目的8分之1,但租金的贡献率却占到总租金收益的1/3!可见步行街业态的定位、招商与业态组合等均很成功,值得我们好好研究与学习。万达的定位与业态组合本次我们暂不讨论,我们姑且来总结一下他的招商“绝招”有哪几招:   绝招之一:品牌企业优先招   招商有两种,一种是品牌企业,比如超市包括沃尔玛、家乐福、百盛等,电器包括苏宁、

2011年07月08日

广州太古汇为香港著名的商业地产标杆---太古地产,进入中国内地的第一个高端商业项目,太古汇严格地说是一个城市综合体,其总建筑面积达45万平方米,并集高端购物中心、写字楼、酒店和文化中心于一体,其中写字楼预计今年8月1日交付使用,而酒店预计明年7月开业。其商业部分于2011年5月25日在低调中试业,试业当天没有舞狮,没有锣鼓,没有商政要人剪彩。。。 这一切都昭示着太古地产的一个什么样的阳谋呢,其26家首批开门营业的店铺零散地分布在负一、负二层,且大部分物业仍被隔板围蔽着,上面印着不同品牌的名称。空旷并略嫌昏暗的商场内,装修的味道久久没有散去。由于

2011年07月04日

2011年对于意欲进入二三线城市的国内商业地产企业来说,业已步入高速的发展期,二三线城市得益于国内居民的收入持续增长,以及城市居民的消费水平不断升级,传统的商业业态由于同质化、由于业态单一、休闲娱乐、餐饮、停车位等功能不足、业态单一、规模体量有限,不注重体验式消费,在建筑规划与景观设计、空间处理等存在先天的硬伤,已愈来愈显得力不从心。近五年来的时间证明,商业地产的开发到后期投入运营并非易事,如何减少盲目和规避风险,提高商业物业招商的效益,促使商业物业项目成功经营然而,这一切对于商业地产来说,无疑是孕育了巨大的商机,但同时也隐藏巨大的潜在危机。也不乏有许多占据天时、地利的大型商

2011年07月01日

近年来,在国内与国外(如新加坡凯德置地等)房地产业界全情参与的背景下,在地方各级政府较为注重推动城市功能升级,而城市综合体无疑代表了国内最高盈利模式与业态复合程度最高的一种商业发展模式。 以内地城市成都为例,成都在商业综合体的开发上也加快了脚步,“94个城市综合体项目几乎同时在建,城市综合体的开发热情从未像2011年这样高涨。”四川省商业联盟秘书长冉立春表示,成都东有华润万象城,西有中粮·大悦城,南有世豪广场,北有金牛万达广场和龙湖北城天街,就连人民南路,也有保利中心。城市综合体开发热情高涨——除外来房企巨头外,成都本土开发商也开始涉足大型城市综合体项目。如位于天府新城中心区的新世纪环

2011年06月22日

一个大型的商业地产SHOPPING MALL开业后面临销售淡季,进驻商户生意额低、人气下滑、商户经营不善、拖欠租金/管理费等……而事实上,一个购物中心的成功运营往往需要2~3年的市场培育期(养商期),而在此期间内,商户的经营将普遍面临较大的经营压力! 而且,尤其值得引起注意的是,国内三四线城市开发的大型商业购物中心,由于在对国内或国际著名品牌招商方面存在着短时间内难以跨越的鸿沟,加上很多开发商或经营决策者,为了短期的盈收,在各楼层分割太多的小商铺,如此造成购物中心内的个体经营散户比例过大,他们的经营主观性、随意性过大,虽然在租赁合作条件方面表面上看要比国内知名品牌

2011年06月11日

近几年来随着以万达为首的商业地产企业大力发展商业不动产,随着国内居民的物质生活水平的不断的提高,人们对购物中心的消费已非单单纯停留在物质层面,而逐渐上升至在消费过程中的精神层面,体验消费如今已成各购物中心发展商的共识。从而使建筑规划设计中,对景观、环境的设计部分越来越重视起来,在这样的历史背景下,主题式购物中心便应运而生了。。。   购物中心独特的主题理念,这是购物中心的灵魂,购物中心主题策划是系统工程。在当今信息化社会,顾客的购物方式发生了很大的变化,购物的多元化、个性化与情感化的倾向已愈来愈明显。因此,每一个购物中心的经营者们,必须研究本地区的目标消费群体顾客的购物需要、

2011年06月05日

随着万达广场的订单式商业模式的面世,国内许多商业地产开发商或经营者们,恍然大悟,订单式商业地产不外乎如此,将业态组合确定好便可自行对主力店或次主力店开始招商了...说得浅显直白一点,当国内大多数开发商们就仅仅局限于对沃尔玛、大润发、家乐福等这类型的主力商家招商的理解上,很显然这种招商意识是不可能实现成功招商的,同时也是危险的。他们把沃尔玛、大润发或家乐福招了进来后,便长吁了一口气,哪里知道对于规模庞大的城市综合体或购物中心项目来说,这也仅仅意味着招商初步的粗框架建立,意味万里长征的第一步而已,决不是招商问题已真正得到了圆满解决。 笔者近年来发现不少开发商或其决策团队层面的人士理解为主力商

2011年05月31日

笔者发现顾客多走“回”字的内线,少走“回”字的外线,形成了狭长形楼体的客流小循环问题。 第一个问题是理想的动线是顾客进门之后走完整个卖场,然而实际情况并非如此。顾客进入卖场之后首先进入共享空间,此时共享空间可能正在做营销活动,聚集了大批顾客围观,但由于共享空间距离入口太近,实际情况是门口人山人海,卖场深处柜组前面人烟稀少,顾客在门口就停住了脚步。因此,共享空间应该适当后裔,顾客要想观赏共享空间的活动表演必须先穿过门口的一批柜组,这样顾客就进入了商场里边。 第二个问题是当顾客进来之后,电梯正好在中间,除非在卖场深处有特别吸引人的东西,否则他

2011年04月24日

近几年国内商业地产风生水起,各地城市综合体或大型购物中心的数量呈几何倍数增长,众所周知,商业地产要靠商家买单,商家靠消费者买单。而消费市场年平均增幅约为13%左右,而国内商业地产投资的增幅却都在24%以上,商业地产的供给远远超过了商业发展的需求。谁也不能否认,中国是全世界最大的潜在市场,但消费的潜在能量并不一定能变成商场今天的现金流。目前,居民消费占GDP的比重不到40%,而在发达国家,消费占到GDP的70%以上。这说明,国人的消费能力至少目前还是很有限的,而住宅、医疗、教育的市场化又给消费者带来了沉重的负担等,言归正传,此话题暂且不表。 从目前已开发建成开业到正规划建设中或有待建设的

2011年04月02日

欢乐颂”是华润万家由零售开始转型为商业地产的一个重要风向标,并与现在领先于市场的大连万达与福建宝龙相反,这两家都是由地产直接转入商业地产。但放眼全球,50%以上的商业地产开发商都是零售企业,因为只有做过零售的才是最懂商业,但目前在咱们中国,却正好恰恰相反。 欢乐颂是华润万家业态多元化大家庭中重要的一员,属于华润集团旗下的以经营零售、大卖场为主的购物中心。“欢乐颂”是华润万家未来重点扩张的新业态,其市场辐射范围为区域性的购物中心,主要满足家庭的日常

2011年03月05日

万象城:先天商业规划(天赋异禀)+后天的努力(不折不扣执行)=如今无与伦比的超强聚客力=今天年销售额逾40亿以上的销售额! 万象城没有超强的对其目标客层如深圳城市白领或中产阶层、游客的强力磁石效应,是无法实现其经营目标的。无论SHOPPIGN MALL或城市综合体的要实现经营目标,保证收益稳定、资产持续增值或成功运营,其首要目标就是须保证人气、庞大的客流,因此,研究万象城的销售额逾40亿元以上,笔者深入地研究发现其如今成为行业典范与国内购物中心乃至城市综合

2011年02月24日

深圳万象城开业5年来,之所以有今天的成就或业绩,绝非是我们某些零售企业,依靠市场早期的天时、地利与宽松的营商环境而轻而易举获得的。其成功之路在开业之初也是充满艰辛与坷坎的,其开业之初的月销售额约三千万元,与现在的月销售额均逾3亿元以上(整整提升了10倍以上),年销售额逾40亿元的销售额差距可谓非常之大。深圳作为国际大都市,纵然是当初各项综合品质超群的华润中心的万象城一时半刻也无法撼动,大家应了解,深圳高端消费群体要改变其消费习惯也绝非一朝一夕,首先是万象城的决策者们

2011年02月16日

深圳万象城年销售额逾40亿的秘密探寻 前言: 如今国内城市综合体或真正超大型一站式的消费中心兴起 ,随着国家房地产新政的调整步伐,在商业地产领域与国内外具备雄厚实力的地产开发商、商业地产专营运营商、大型零售商的大力推动下,毫无疑问在我国即将迎来城市综合体或超大型一站式消费中心百花齐放的春天!但据笔者观察虽然各地城市综合体或超大型商业综合体数量激增,但正如商业地产专家杨宝民先生所言,国内却仍然缺少象日本等世界顶级的城市综合体精品!国内城市综合体的领军人物

2011年01月27日

家乐福多年来对上游供货厂商收取高额通道费用,且占其销售额逾10%以上,在国内一直饱受争议,近来家乐福又不幸涉嫌价格欺诈将面临高额罚款,更重要的是被媒体曝光后的诚言危机,当然,本次“价格诚信”危机现象,笔者个人认为,这或许只是国内众多价格诚信危机的冰山一角,众多的内外资零售企业或多或少均有涉嫌,从行业长远发展来看,大家均应自律引以为戒,虽然,家乐福可谓树大招风,已作替罪羊。同时,也似乎昭示家乐福曾经风光无限的日子似乎正在淡去,多年来家乐福一直被国内各零售企业奉为鼻

2011年01月24日

经过深入调研与逐一走访平和堂的旗舰店,笔者发现平和堂所有的销售品类中,女装的总体销量与其经营的坪效,与化妆品、女鞋等品类销比较差距较大,对于这一点,笔者认为,非平和堂经营决策上的失误,而是源于平和堂刚进入株洲市场,尚无法精准的评估株洲的庞大的服饰批发产业集群的巨大辐射力,究竟对百货服饰的影响多大?株洲市的服饰批发产业群辐射周边十多个省,大型逾万平米的女装批发市场约四十个,据株洲市政府统计年报2009年年交易额逾100亿元,而且,株洲的服饰批发城逾九成的服饰批发市场

2011年01月23日

在咱们国内商业行业有“隔街死”(即一条街一边火的要命,另一边死街)、“一步差三成”(意即哪怕门挨着门开店,但客流过不去,差一步生意就差了三成),这些都道出了商业动线的重要性。对于购物中心内的人流动线不畅通的,就必须进行改造。因为,内部交通动线设计的目的,就是要使同平面上的各店铺的空间上得到充分展示,使消费者能轻松看见商店内的展示。水平各层次的通道动线设计表现形式也要有多种方式,既可以设计成“一”“十”行,也可以设计成“Y”(比如万象城)或“T”“L”形等,目的就是

2011年01月21日

平和堂开业满一年,内部调整频密! 国内一般百货店或购物中心的市埸培育期为2-3年,最长不超过五年,而平和堂2009年9月26日开业,距今已满一年,其开业近一年来与株洲市埸的不断地融合与摸索,从其本次内部大幅调整的情况研判,可肯定的是平和堂已确有针对性对株洲市场特殊性,似乎已胸有成竹地将一楼服饰旗舰店数量有所减少,增加了女鞋品类与一些中档时尚女装品牌,从其调整的风格似乎更具亲民性。据笔者与平和堂一楼某日资著名中高档品牌“23区”旗

2011年01月20日

中鸿时尚新天地(平和堂百货)专题研究分析(一) 株洲中鸿“时尚新天地”(日资平和堂) 位于建设南路与车站路交汇处,开发商为株洲中鸿房地产公司,市旧城改造的重点项目,总建筑面积23万平方米,总投资达7亿元,其中日方投资2亿元,主体五层,由地下二层(负一楼家乐福超市、负二楼地下停车场)、三层裙楼(大型一站式购物商场)、四栋塔楼(2栋国际公寓、2栋高档住宅)国际公寓54-76平方米组成。商业总经营面积达6万平方米。项目主体工程开工日期2006年元月, 2007年

2011年01月08日

家乐福近二年来可谓流年不利、内外风波不断,其内部多位店长纷纷出走等,最近闹得沸沸扬扬的与康师付方便面事件,很明显家乐福或许希望借康师傅涨价的机会趁机多赚一点利润,他的最终目的其实简单,不过想趁机压低进货价。但是对康师傅来说,这却不是让利或损失利润的事情。据康师傅内部人士透露,康师傅在家乐福等一直是处于亏损经营的状态,但考虑到家乐福的门店数量与销售规模,还有通路完整性,所以康师付虽然一直坚持即便亏损也仍不放弃在家乐福经营。而家乐福此次提出的要求更使得康师傅雪上加霜!

2011年01月01日

2010对于咱们国内零售行业来说,或许已伴随着耳旁2011年悠扬的钟声,在充满奋斗的喜悦与洒满汗水的2010年,业已划上了一个圆满的句号,它或将渐渐地从我们的视野中淡去,业内正忙于描绘2011年的零售市场扩张的版图,毫无疑问让咱们一起给力2011!对于笔者来说,基于对零售业的热爱,我的思绪仍然穿透满是新年喜悦中,2010年对于咱国内零售行业来说,具有划时代里程碑的意义,它是2009国际金融海啸波及我国,本土零售行业不畏艰难顽强拼搏,企业总体经营信心与消费者信心同