熊杰的博客

熊杰

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个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,现定居广东珠三角,主修《工商企业管理》,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任华南地区商业地产企业首席执行官,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘。从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、商铺销售与返租策略、指导设计院规划设计优化、项目内外部交通组织体系规划、项目功能分区与楼层业态规划布局与平面动线设计、招商\销售策划及团队组建、开业后运营与业态优化调整等均拥有丰富的实操经验。现兼国内多家房地产企业首席商业地产顾问, 欢迎与国内商业地产资深职业经理人或专家、学者交流探讨,共同为国内商业地产良性发展献谋献策! 电子邮箱:xiongjie26@163.com QQ:296809963、沟通手机:13602264618——

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趋势决定未来格局!未来,可能影响、改变乃至重塑未来商业形态的趋势,包括但不限于这六个方向。
我们不否认电商将会成为一种消费趋势或一种供选择的消费渠道,但电商也绝不会是唯一终端消费渠道,它与传统实体零售商业必然有穿插和互搭。笔者相信,电商或任何一个新兴行业在发展初期均将会经历爆发式增长,当年的实体零售超市、百货也一平,这一点勿庸置疑,也不足为奇!但笔者也更相信电商与所有事物一样必然会历经发展-成长-成熟乃至衰退。同时,新生物的生长们并不代表旧事物就一定会消亡,传统实体零售卖场有其存在的理由,电商的存在也并非为了消灭传统卖场,我们发现,电商的存在反而是促使传统实体零售业加快转型实现质的飞跃,在竞争中进步,这对实体零售业反而是一种助益,一种良性的“生态平衡”而已。
未来购物中心为满足目标消费群体年轻人或年轻白领的追星梦与好奇而设计,还有开设米其林星级餐厅来增加客流量,这种方式必火无疑。现亚洲或国内的购物中心都纷纷计划推出体验各种美味佳肴的概念。
作为商业地产行业或同道中人,不知大家最近有没关注到万达广场内部的几条“横幅内容”,不知你是否被雷到,如果你到现在还没看过这几张图,那么“恭喜你,你Out了”……笔者当时有幸从赢商网发现了,当时还有点半信半疑,虽然,这些条幅的左下角都有万达的LOGO,但谁敢说这不是某些的恶作剧呢,抑或纯粹是为了搞笑做的PS图?现经证实上图横幅确实是万达内部的条幅,经求证来自四川广元万达广场,这个广场即将于2015年6月5日开业,距离现在只有不到3个月的时间。四川广元万达广场的“宁愿累死自己,也要饿..
2015年国内商业地产经过多年地野蛮持续快速增长,商业地产当初由地方政府硬性或“任性”搭配商业用地和住宅用地比例,并没有将城市规划与商业网点规划科学统筹安排,很多地方政府主管缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的长远考量。而国内的开发商为追求短期获利,采用以销售为导向的开发模式,也往往使得商业地产项目前期市场调查不足,后期规划马虎,无心经营,这直接导致很多城市热点区域商业项目扎堆入市,而其他区域却商业配套不足,出现整个城市商业布局失衡的现象。国内商业地产多年高速发展,到..
国内商业地产下一个黄金十年必将来到!任何一个企业今天的辉煌,现在的成功并不代表将来的成功,包括国内现在商业巨擎万达也一样,“万达”也并非不可超越,笔者相信王健林先生在十年前也绝对相象不到“今日万达之发展规模”,万达之所以有今天的发展规模,当然,也是始于万达王健林先生在十多年前的卓越远见与胆识!当初,同类企业万科的创办人王石先生却选择相反的方向,抛弃商业而专心地产开发运营,所谓“塞翁失马,焉知非福?”今天仍未获得成就的商业地产企业须牢牢抓住下一轮国家城镇化的发展战略机遇期,有雄心、有远大目标的商业地产企业如果能牢牢把握这个战略机遇,历史的车轮只会将顺应历史潮流的英雄推至万人景仰的顶峰,因此,未来或将再造一个或数个万达这样的标杆企业,也不足为奇,正所谓应了“看谁笑到最后”谁才是最终的胜利者。
2014年业已经翻过去了,在这个不平静的一年里,如果要总结一下,令我印象深刻的是,近年来全国各地的大多数商业地产开发商最突出的问题,便是招商“异常艰难”!于是乎各商业地产商、各大媒体纷纷抱怨国内商业地产人才奇缺,被逼无奈之下各商业地产开发商纷纷祭出高薪招聘招商总监、招商总经理,然而,招到了的结果又如何?成功招到了的他们又能否圆满完成招商任务?然而,事实却是招商业绩同样差强人意!国内商业地产为何会集体出现招商难?如果要我总结归纳问题或原因,其实根本都是商业地产企业项目前期选址、定位、规划、设计等前策阶..
现国内众多的商业地产企业均由原中小型房企被动转型而来,上至企业决策层,下层运营专员,均无深厚的经营底蕴或适合自已的成功经验借鉴,无法效仿万达、中粮(大悦城)、华润(万象城)等企业投入巨大资源包括引进与打造自已的优秀团队,他们这些企业经过多年运营的积累沉淀,可谓已经初长成,而国内众多中小型房企或初涉商业地产的菜鸟型企业,则可谓如当年红军过草地,一步走错可能步入沼泽地而面临生命危险,一个重大的决策失误可能使项目陷入绝境,有鉴于此,笔者以自身多年商业地产运营的经验,总结归纳如下三大方面的突出问题,供国内商业地产企业运营商或决策者们参考。
曾几何时,商业地产购物中心或城市综合体风光无限,而传统的商业被革命还是自己革命,是一道选择题;然而,短暂的风光过去,现如今这一道符咒又同样降临到商业地产行业,商业地产购物中心行业如何革命?如何避免购物中心沦为电商的“试衣间”?如何与电商区隔差异?现成了国内商业地产行业目前必须面对的挑战。国内许多购物中心开业后正面临内忧外患,短暂的开业效应过后,养商期客流落差掉到谷底、经营业态同质化、大面积的商户生存发展步履维艰,已严重超出了购物中心行业市场养商期租户掉铺区间,许多购物中心运营商绞尽脑汁、苦思对策。然而,笔者认为,这一切首先,要从市场、从商业目标消费群体的消费行为与消费习惯、消费偏好等本质来分析,现城市居民或年轻时尚消费群体的消费行为是多元的,也是多层次的。就拿电商来说,国内众多的购物中心运营商似乎电商束手无策,电商的短板也是很明显的,电商消费行为有二大标签即“宅”和“省”他们在一定程度上弱化了人的‘社会化’属性,削减了消费者情感的交流体验。我个人研判,随着社会的进步与经济的发展,城市的居民,他们将并不满足于单纯只是追求“价格”和“便利”,随着城市居民的生活水平的提高及情感需求的逐步攀升
笔者一直有每天早上查看新闻热点的习惯,今天看一则新闻是提到台湾的领导人马英九先生的“用人观:相信知名度、有社会好评者,尤其是有特定社会议题背景之人,完全不考虑此人是否有真实的工作绩效。尤其是台湾有人批评总统马英九先生启用的人,大多没有在国民党有过奉献、毫无成绩,导致政党政治无法正常运行。本人感触良多,咱们国内商业地产行业的“用人观”与现在似乎有点跛脚马英九先生的“用人观”何其相似!现国内商业地产企业在招聘高管或职业经理人时,首先不考察其实际能力与专业水平如何,却将重心放..
随着国内经济的持续繁荣发展,大型商业综合体的开发依然保持快速的增长,据有关资料统计国内商业地产项目将以每年300家的速度增长,并在2015年时达到4000家。截至2012年,中国商业用房施工面积达到,2013国内购物中心在建数量已占全球购物中心总量一。国内商业地产投资快速增长的同时,商业地产市场也进入了竞争残酷的“红梅时代”。
据统计中国10余家大型购物中心业态构成显示,目前国内购物中心各功能性业态的比重分别为:零售64%、餐饮20%、休闲娱乐12%、服务5%。国内购物中心的业态占比与东南亚购物中心的业态构成:零售52%、餐饮18%、娱乐休闲20%、服务10%相比,明显国内大型购物中心的零售业态的比重与国际标准相比高12%。而娱乐休闲及服务业态与国际标准相比分别低8%、5%。这表明,国内购物中心与国外成熟购物中心相比,国内购物中心的业态结构不尽合理!这也是导致国内商地产企业步入招商难的困境主要原因,就是项目自身存在这样那样的诸多问题。从国内各地商业地..
很多人认为一旦引入某一个或几个主力体验式业态(例如影院),就一定会把项目带旺,因此,不惜作出巨大牺牲和让步,实现签约。这其实是盲目夸大了体验式业态对于项目成败的作用,而忽视了项目业态组合的全局性和准确性。一个好的商业项目,一定是在整体的定位和业态组合上具有市场竞争力,而不是靠某几个知名商户的存在来决定成败的。
即将告别2013年,很有必要对今年以来的国内商业地产做一个回顾与总结,基于国内商业地产行业近几年的集中开发,如雪花搬的“招商邀请函”飘向众多国际国内的品牌拓展商,然而,他们却不为所动,不管是一线城市还是二三线城市,其城市商业都在不断地扩大,商业同质化的现象也日趋严重。今年全国各地的商业地产企业较往年感受最大的不同恐怕就是陷“招商难”的困局了。据不完全统计,全国20个主要城市在今年下半年将有约150个购物中心开业,平均面积均超过8万平方米。今年上半年..
近几年来,基于国内商业地产开发量集中井喷,大量的购物中心相继投入市场,行多城市出现多家购物中心扎堆现象,一样的石材加玻璃外立面,相同的业态组合、连主力店也是千篇一律的大型超市、百货店、电影院、量贩式KTV、健身会所、主题餐饮等,国内许多刚开业或还未开业的购物中心即已步入市场同质化的危机......继上海K11主题艺术购物中心将原先的部分屋不顶车库则将改造成“都市农庄”,打造现实版的“开心农场”,俨然已成为与都市最强劲的年青消费者可以互动体验的..
笔者也欣喜地发现,近年,已出现部分商业项目与文化界或艺术家跨界合作,在商场开辟出一定区域进行艺术品展出,艺术与商业的结合可以为消费者带来更多的全新感官体验,除了增强加深消费者对商场的个性的体验,在如今高度商业化的繁华都市中,如何将商业服务通过主题设计与创新能力打造得更加新颖和别具心裁,从而获得投资回报最大化以及创建商业平台新品牌,才是一个成功的商业模式的真正目标。对于国内越来越多的购物中心同质化问题,笔者期待国内更多的商业综合体与购物中心要有争做百年老店的战略目标,而要达到此目标,必须要有自已独特的主题或文化内涵,否则将难以被消费群体识别,从而面临巨大的投资风险。
K11每一层立面均采用全景落地玻璃窗,满足餐饮业特殊需求的同时增加室内采光。K11将艺术欣赏、人文体验、自然环保完美结合和互动,带出无限创意、自由及个性化的生活品牌,并为大众带来前所未有的感官体验。比如上海K11其利用钢管、不锈钢、三角玻璃特殊材质打造的大树,完美的将屋顶玻璃幕墙延伸至室内圆形休息椅处,不仅增加了休憩处的美感,还完美的融进自然元素,令整棵现代材质打造的大树在B1楼的中庭上空不显突兀。如此设计首先具有采光、遮阳、避雨的功能,其次便捷快速地到达B1楼,从而增加B1楼的人流。类似于美术馆的现代设计风格增加了其高端奢华的感受。
近年国内商业地产行业有识之士,均在呼吁国内购物中心近几年集中放量开发后,随之而来的同质化问题日益严重,千篇一律的玻璃幕墙加石材的外立面、业态组合、主力店、品牌组合、楼层规划与布局动线、内装,甚至运营团队绝大多数均为高度同质化的百货业态挖过来的团队等,从而更进一步强化了国内商业地产行业的同质化的速度。国内商业行业也基于缺乏真正懂商业地产从前期拿地、规划设计到招商、开业全盘的运营运营的职业经理专业化人才,据不完全统计,如今国内逾1000家购物中心均缺乏鲜明的主题、特色..
近一段时间以来,不知大家是否注意到两个奇怪的现象,一是华人首富李嘉诚在短时间内迅速抛售内地房产,在一个月的时间内,其旗下的长江实业与和记黄埔相继宣告或即将抛售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼和广西西城都荟广场和停车场,涉及金额达410亿元。然而,也就在同时,中国相继诞生几个新的地王......李嘉诚先生为何选择在此时间节点迅速抛售内地房产与商业不动产物业?那么,同时又诞生的新地王,如此剧烈的反差这又昭示了什么呢?对于国内中央决策层来说,现在,国家要实现民族富强,持续发展经济改善民生,必须贯彻落实解..
一直以来,我国城市的土地利用受传统的功能分区规划思想的影响,通常将不同的使用功能分开规划,如清一色的工业区、居住区、商业区、文教区等,虽然分区规划思想也有一定的合理性,但其最大的弊端是忽视城市作为一个密切联系的有机整体。城市的每一个功能要素既有一定的独立性,同时它们之间又是相互依存、相互补充的。例如,在城市的一个居住区中,如果完全是清一色的住宅,缺乏综合配套商业、文教、医疗、娱乐、餐饮等配套设施,又缺乏便捷的道路交通系统,即使居住条件再好,也注定不会受到消费者的青睐,因为生活极不方便,单一的住宅已不能满足人们日常生活需要。