熊杰的博客

熊杰

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个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,现定居广东珠三角,主修《工商企业管理》,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任华南地区商业地产企业首席执行官,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘。从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、商铺销售与返租策略、指导设计院规划设计优化、项目内外部交通组织体系规划、项目功能分区与楼层业态规划布局与平面动线设计、招商\销售策划及团队组建、开业后运营与业态优化调整等均拥有丰富的实操经验。现兼国内多家房地产企业首席商业地产顾问, 欢迎与国内商业地产资深职业经理人或专家、学者交流探讨,共同为国内商业地产良性发展献谋献策! 电子邮箱:xiongjie26@163.com QQ:296809963、沟通手机:13602264618——

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商业地产运营失败典型案例启示(二) 失败乃成功之母!有时失败与挫折也并非坏事,只是对于商业地产的巨额投资开发来说,失败的代价太大,大得难以承受,引用小品大师赵本山的话,就是咱们经不住几下折腾就没了。因此,笔者认为,北京美罗城作为时下国内商业地产热潮中的一个典型运营失败个案,对于该项目的失败各种原因及其各个环节进行认真梳理、总结分析,为我们现仍处于‘摇篮期’的国内商业地产行业探索出一些有益的经验或教训。。。   1.选址错误:美罗城位北京东四环交通快速路边,咋一看去车水马龙,低,又在高架桥旁,不利于人群到达。车停不便停无法进入美罗城消费,快速过境通道犯了选址大忌!快
联商网2011年度博主网友投票评选结果揭晓,本人在各位热情与关爱的朋友们的踊跃投票支持下,侥幸荣获第一名,在获奖的同时也深感惭愧!因为联商网许多真正比我更专心、专业的博主们(如黄山岩松、杨宝民先生等)因投票数而失之交臂,令人遗憾!当然,无论如何我相信各位博主们都会一如既往的,继续在联商网这个国内商业的权威平台上将自已的所思所想、将自已的成功经验抑或失败的点点滴滴积累沉淀下的东西记录下来,在自已重新反嚼、总结的同时,也丰富了大家的视野或供大家当作一面镜子,于已于人足矣,因此,希望未来有更多的零售业界或商业地产行业的朋友加入联商网这个大家庭,为国内零售连锁业、商业地产业
   自2010年房地产行业推行限购政策后,国内地产大鳄如万科、保利、华润、富力等诸多品牌开发商纷纷抢滩商业地产,然而,商业地产超速发展在商业项目的开发模式上追求短期利益、追求大体量,没有深入地研究业态、功能、辐射半径、招商、运营等难点,国内绝大多数开发商由于融资瓶颈,寄希望于“短、平、快”的开发模式来发展商业地产,整体运作上又是重销售、轻招商,重房地产开发思维,轻商业地产长期回报理念等叠加效应造成,商业地产在后期运营方面存在着巨大的风险!如专业运营人才储备不足、经营选址、规划设计、融资渠道、产品与管理模式等都存在制约因素,更为严竣的是各地商业地产均将直面同质化的竞争问题,业态组合
业内盛传万达内部一直在着手研究并计划开发的第四代产品由来已久,但从来都是只闻锣鼓声,未见主角闪亮登场,不过,虽在襁褓之中包裹着,却让业内人士翘首相望已久。而万达第三代产品城市综合体,自诞生之日起,虽亦曾让万达出尽了风头,让万达成为国内名副其实商业巨擎与业内朝拜学习的标杆,然而,第三代产品由于主力店的业态配比不尽如人意,如主力店面积占比过高,非零售类业态占比不足、租金坪效较低......也让万达备受诟病与批评。另一方面,万达广场由于近年来已被众多商业地产企业研究学习,后面跟随者、模仿者、竟争者众多,当日历翻到了2010年前后,给笔者的感觉是,咱们国内的商业地产综合体项目正大干快上、一哄而上,
随着各地商业地产开发持续增多,优质的城市商业用地土地资源日益稀缺,笔者发现如今绝大多数的大型商业地产项目地上部分的楼层数量有着逐年上升的趋势,在地价、商业物业本身升值潜力有着较大的增长空间如宁波新区万达广场的商业地产项目面积27万平米,远招过现覆盖的市场容量,究其原因主要是项目位于城市新区,商业物业持有后升值潜力巨大。因此,如今,国内商业地产发展商持有的商业地产项目面积越多,在内地许多城市随着地价、人均收入的持续增加,无疑其商业物业的升值的收益越大。因此,笔者预测未来商业地产项目运营的楼层将逐渐达到7-10层或以上,楼层越高对经营团队的各项专业要求越高,因此,未来商业地产项目如何运营好
国内许多商业地产运营商缺乏现代商业地产经营运营理念,他们依然沿袭住宅的模式,往往只重选址和租售(招商),轻视定位与商业规划布局、后期开业运营,依旧套用房地产开发的思路开发商业地产,以物管方式(虽然已注册商管公司)管理商业或MALL,尽管在商业地产项目的选址阶段下了不少功夫,租售业绩喜人,招商火爆、炒作可谓轰动全城,在后期运营中一败涂地,殊不知商业地产项目的整体规划布局事关项目运营成败,商业地产的整体规划与住宅的规划有着根本不同,布局时理应先商业后地产,而当前国内开发商业地产却往往先地产后商业,一味套用房地产模式搞规划、搞布局,此等案例在各城市各地区如北京的典型案例‘巨库’等,从而导致整个商
众所周知国内商业地产需要大量的资金行业,而目前国内的融资渠道单一,而商业地产又离不开巨额资金开发,虽然,国内商业地产的巨擎万达集团也是几经多年的摸索,方寻找到了一条真正适合自已的融资模式,然而并非所有的商业地产企业都可效仿其模式,因此,笔者,想籍此作简要的探讨分析,希望能抛砖引玉对国内商业地产开发企业有所借鉴。 第一条融资渠道: 在商业地产开发企业应在看中地块后,往往会进行前期的研究并根据项目的实际情况选择合适的战略合作伙伴,然而,在成立项目公司后应遵“订单式地产模式”原则必须先与目标主力店商户、次主力店商户及品牌商户进行依次谈判签约,并要求其交纳保证金,这样可作为企业的融资渠
商业地产实战之SHOPPING MALL的业态规划 国内商业地产的第一个黄金十年内,笔者看到如今大大小小的房地产商们如同赶集般掀起了一股大干快上的热潮,如果再仔细看看各城市各地的商业地产项目的业态规划及其组合,笔者发现一个挺严重的严重的问题!那就是几乎所有的城市综合体项目或大型SHOPPING MALL的定位及其业态组合,定位都是中高档,楼层规划的业态组合鲜有亮点,如负一楼生活大卖场、一二三楼百货店、四楼以上为多厅影院与餐饮娱乐。而且,很多项目开发商都一味贪大求全,将商业地产当作“盖房子”的惯性思维,自认为我盖得真越多,自然出租的物业就多,收益自然高。殊不知商业地产项目
很早就开始关注万达的“楚河汉街”了,这个曾被万达掌门人王健林称之为“独一无二、无法复制,空前是肯定的,绝后也是很有可能”的惊艳恢宏之作,也曾一度被国内媒体誉为现代实景版的“清明上河图”的楚河汉街,随着中部城市发展的崛起,万达在中部城市重镇----武汉中央文化区,据说投入约550亿巨资倾情打造,单土地成本就近一百亿!万达的楚河汉街项目,位于武昌区东湖和沙湖之间,是国内目前为止单个项目文化产业投资额最大!纯文化投资就达80 亿元,定位为“中国第一,世界一流,业内朝拜之地”! “电影文化主题公园”全球唯一 !在汉街西端,将建造全球唯一的电影文化主题公园,主题公园汇集全球最新顶尖
Shopping Mall代表了国内商业地产业态的最高形式,其投资额大、经营复杂、建设周期长。在项目的全程运作过程中,投资是前提,经营是关键,开发是重点,三者相互关联、不可分割,是有机的联系的一个整体。Shopping Mall作为商业地产,地产仅仅充当了载体的角色,而其核心的问题在于商业。但由于国内的商业地产开发商大多抱有短期逐利的心态,一味的追求利润最大化,过分夸大商铺的价值,违背市场经营规律,不顾零售商业的经营规律,不懂后期的招商、经营以及管理等问题,一味地追求快回报和高租金,结果付出了沉重的代价,最终不仅回报期延长,也大大制约了Shopping Mall的长远发展
购物中心:餐饮为王时代 近年来,当传统商业单一的购物功能已远远不能满足现代人的消费需求时,人们开始追求功能更丰富、业态更齐全的购物场所。当激烈的商业竞争中越来越注重以一站式、多元化的服务制胜时,国内各大大购物中心几乎无一例外地将目光锁定在能增加客流、提升人气的餐饮服务上,餐饮一直以来在零售业界或传统的商业业态中并不受青睐,一直处于配套的从属地位,然而,笔者研究发现如今“餐饮业”业已成为各大型商业地产项目或国内商业中名副其实的新宠!以国内一线城市广州为例,各大型商业项目的餐饮业态的占比及动态如下: 正佳广场计划明年春节后在7楼新增4000平米的餐饮面积,正佳此次调
近几年来,随着国内众多的房地产商涌入商业地产行业,国内众多的地产商们又如法炮制的玩起了概念,笔者梳理了一下发现,各地商业地产项目,又如同当年开发住宅项目一样"玩"起了概念,鉴于多年概念包装技巧,在这次商业地产的开发热潮中显得更加驾轻就熟而已,渐入炉火纯青的化境。纵观各地开发的商业地产项目中,玩得最多的概念莫过于“城市综合体”概念了,城市综合体虽是国际最复杂的与最高形式的业态组合,但咱们国内的发展商们,信手拈来包装一下便成"城市综合体",然实则发展商其所开发的产品组合一般由住宅、写字楼及裙楼商业组成,但他们聪明偷梁换柱的包装功夫也着实了得,他们在套用了“城市综合体”的概念后,冤的
百思买:项庄舞剑,意在沛公! 新闻链接 *全球最大的消费电子零售商百思买2月22日宣布关闭在中国内地的9家门店和其在上海的中国零售总部,以后将通过此前收购的中国全资子公司江苏五星电器经营零售业务。 百思买落败,折戟沉沙? 今年二月份以来,国内零售业界对于世界级的家电零售巨头百思买,关闭其9家门店以断臂求存一事。在国内零售市场、传媒界已掀起轩然大波,百思买在华如何溃败收场云云..尤其是国内零售业界与传媒界,不乏讥讽嘲笑者,主流观点均为批评
虽然,业界一直传闻万达内部正在研究其第四代城市综合体产品,但就目前万达的第三代城市综合体产品在全国的表现而言,还是非常成功的,同时对于国内商业地产其它运营商来说借鉴参考意非同寻常,毕竟万达用了长达七年以上且花费巨资与无数心血凝聚而成的第三代产品。有鉴于此,笔者,有点遗憾的是未能身临其境地在万达工作,但旁观者清,作为一个旁观者,对万达的关注与审视、研究却依然是我的爱好与兴趣!我觉得咱们商业地产的同仁,应该经常有必要地总结一下业内有哪些成功的经验。 万达广场已经发展到第三代,与前两代相比,万达第三代具有如下鲜明特色: 第一,商业部分开始全部持有,只租不卖; 第二,万达
不知大家是否注意到一个现象,万达广场有一个特点,就是全国开业的和即将开业的,都有一到两家餐饮主力业态、面积至少数千平米,餐饮业态的比重越来越突出; 就连室内步行街也同样如此,如果规划为三层,一二层部分规划为餐饮,而第三层全部是餐饮,可能还会更多。万达的室内步行街仅占项目的8分之1,但租金的贡献率却占到总租金收益的1/3!可见步行街业态的定位、招商与业态组合等均很成功,值得我们好好研究与学习。万达的定位与业态组合本次我们暂不讨论,我们姑且来总结一下他的招商“绝招”有哪几招:   绝招之一:品牌企业优先招   招商有两种,一种是品牌企业,比如超市包括沃尔玛、家乐福、百盛等,电器包括苏宁、
广州太古汇为香港著名的商业地产标杆---太古地产,进入中国内地的第一个高端商业项目,太古汇严格地说是一个城市综合体,其总建筑面积达45万平方米,并集高端购物中心、写字楼、酒店和文化中心于一体,其中写字楼预计今年8月1日交付使用,而酒店预计明年7月开业。其商业部分于2011年5月25日在低调中试业,试业当天没有舞狮,没有锣鼓,没有商政要人剪彩。。。 这一切都昭示着太古地产的一个什么样的阳谋呢,其26家首批开门营业的店铺零散地分布在负一、负二层,且大部分物业仍被隔板围蔽着,上面印着不同品牌的名称。空旷并略嫌昏暗的商场内,装修的味道久久没有散去。由于
2011年对于意欲进入二三线城市的国内商业地产企业来说,业已步入高速的发展期,二三线城市得益于国内居民的收入持续增长,以及城市居民的消费水平不断升级,传统的商业业态由于同质化、由于业态单一、休闲娱乐、餐饮、停车位等功能不足、业态单一、规模体量有限,不注重体验式消费,在建筑规划与景观设计、空间处理等存在先天的硬伤,已愈来愈显得力不从心。近五年来的时间证明,商业地产的开发到后期投入运营并非易事,如何减少盲目和规避风险,提高商业物业招商的效益,促使商业物业项目成功经营然而,这一切对于商业地产来说,无疑是孕育了巨大的商机,但同时也隐藏巨大的潜在危机。也不乏有许多占据天时、地利的大型商
近年来,在国内与国外(如新加坡凯德置地等)房地产业界全情参与的背景下,在地方各级政府较为注重推动城市功能升级,而城市综合体无疑代表了国内最高盈利模式与业态复合程度最高的一种商业发展模式。 以内地城市成都为例,成都在商业综合体的开发上也加快了脚步,“94个城市综合体项目几乎同时在建,城市综合体的开发热情从未像2011年这样高涨。”四川省商业联盟秘书长冉立春表示,成都东有华润万象城,西有中粮·大悦城,南有世豪广场,北有金牛万达广场和龙湖北城天街,就连人民南路,也有保利中心。城市综合体开发热情高涨——除外来房企巨头外,成都本土开发商也开始涉足大型城市综合体项目。如位于天府新城中心区的新世纪环
一个大型的商业地产SHOPPING MALL开业后面临销售淡季,进驻商户生意额低、人气下滑、商户经营不善、拖欠租金/管理费等……而事实上,一个购物中心的成功运营往往需要2~3年的市场培育期(养商期),而在此期间内,商户的经营将普遍面临较大的经营压力! 而且,尤其值得引起注意的是,国内三四线城市开发的大型商业购物中心,由于在对国内或国际著名品牌招商方面存在着短时间内难以跨越的鸿沟,加上很多开发商或经营决策者,为了短期的盈收,在各楼层分割太多的小商铺,如此造成购物中心内的个体经营散户比例过大,他们的经营主观性、随意性过大,虽然在租赁合作条件方面表面上看要比国内知名品牌
近几年来随着以万达为首的商业地产企业大力发展商业不动产,随着国内居民的物质生活水平的不断的提高,人们对购物中心的消费已非单单纯停留在物质层面,而逐渐上升至在消费过程中的精神层面,体验消费如今已成各购物中心发展商的共识。从而使建筑规划设计中,对景观、环境的设计部分越来越重视起来,在这样的历史背景下,主题式购物中心便应运而生了。。。   购物中心独特的主题理念,这是购物中心的灵魂,购物中心主题策划是系统工程。在当今信息化社会,顾客的购物方式发生了很大的变化,购物的多元化、个性化与情感化的倾向已愈来愈明显。因此,每一个购物中心的经营者们,必须研究本地区的目标消费群体顾客的购物需要、