2004年12月10日
一、三种基础经营模式 （一）销售 商业地产发展商通过销售直接出让产权，快速回收资金，实现经营目标。 （二）只租不售 商业地产发展商保留产权，通过出租物业，收取租金，获得长期经济收益。 （三）不租不售，经营物业 商业地产发展商物业既不出售，也不出租，自己做经营，赚取经营利润。 二、市场操作模式介绍与分析 （一）销售——零售零租 分零租赁经营、零售产权一般将物业分割成建筑面积50~80平方米的小型独立商铺，产权和经营权直接分散到客户，滞销商铺则可作为发展商自行经营或出租，上海闵行区的千代广场与仙霞福运商场采取此方式，二年前，销售达成率约100%，但自今未能开业。 模式评判
2004年12月02日
将一支青蛙放进刚开始加热的水中。一开始水是凉的，青蛙在里面很悠闲；水温高点，青蛙会选择扑腾几下，但扑腾后会归于平静；再高，再扑腾；再高，再扑腾；当达到青蛙不能承受的临界点时，它会想尽办法跳出水中，直到筋疲力尽，但它不会选择等死。
连锁零售业，一个正在以迅猛之势发展的朝阳产业，当下正面临跟温水中的青蛙一样的困局。在国家政策的保护下，国外零售巨头无法进入二、三级城市，从而各方竞争实力并不是很强的国内零售企业在下面城市活得还煞是滋润。但随着中国零售市场即将全面开放，国外巨头的豪言扩展，迎接国内零售企业的将不在是温水，而是滚烫的水。那么，国内零售企业会选择青蛙那样用力跳出去？还是等死？要跳，
2004年11月30日
商圈对于商业规划的重要性，已经为大多数投资者所认同，但是在零售经营管理过程中，重视商圈动态研究的人却不多。商圈的动态分析，简言之，就是对商圈的构成状况、特点、范围以及影响商圈规模、形态变化的因素进行动态性的实地调查，并统计、分析，为选择店址、制定和调整经营方针与策略提供基本依据。商圈动态分析的结果，直接影响商业项目经营的成败。管理者必须重视商圈的动态分析，并将它作为经营管理中的一项基础性工作来思考。商圈的动态分析对零售店经营的重要性主要体现在以下几个方面： 一、商圈动态分析是零售店进行合理选址的前提因素 新设零售店在选择店址时，总是希望获得较大的目标市场，以吸引更多的日标人潮，
2004年11月23日
前言：“买100送50”是商场屡试不爽的促销利器，这点不容否认，这不，今年的“十一”黄金周，抚顺一家大型商场又做起了“买100送50”，这已是这家地区商业龙头从2001年开始做的第N次了，基本上逢“五一”、“十一”、春节这样的大型节日必隆重推出。对于它来说，是没有好的促销手段了吗？答案是否定的；是想回报市民吗？答案同样是否定的。答案只有一个，做这样的活动有得赚！ 一、商家自有如意算盘 1、供应商活动前后价格不一 一般搞这种活动，商家都会提前锁定价格，以防供应商擅自抬高价位，但在实际运作过程中，还是会有活动后擅自提价的行为，此为其一。 2、羊毛出自羊身上 商家如果搞“
2004年11月18日
案例： 一、活动主题：排尽万家油烟 二、活动时间：2003年11月1日——2003年11月15日 三、活动内容： 1、排尽万家油烟——炊具检修活动。 组织我公司经营的10大品牌油烟机品牌，集中于11月1日——11月15日，对在我公司购买的抽油烟机进行系列维修、擦洗、免费维护。 具体操作办法：顾客持原有的购物发票，于10月30日——10月31日到广场总服务台办理登记，登记时间截止到10月31日晚上8：30份以前。未办理登记的顾客不在此活动范围内。 2、排尽万家油烟——购机赠平安。 2003年11月1日——2003年11月15日期间凡在我公司购买抽油烟机均可获赠铁通保险卡一张。
2004年11月15日
为了在严格细分的市场中寻找有效的目标市场，为企业经营管理提供一手的可靠数据，我公司在3·15期间组织了第二届顾客满意度调查，调查的方式主要通过《**晨报》1/2版、网络提供下载等方式进行问卷调查，截止到活动结束共计收回有效问卷177份，其中有效问卷176份。
一、顾客年龄结构变化不大，收入结构有所变化，顾客群体定位比较鲜明。
从问卷填写的资料反映，**广场忠实顾客群体中男性占据了59.66%，女性占据了40.34%；年龄层次主要集中在18---40岁之间，共计占有74.70%的比重，而且文化程度多集中在大专、本科层次，约有57.23%；在职业分类中公司职员、国家与社会管理人
2004年11月12日
企业跨区域扩张，简单理解是指企业在一国范围内跨越原有的生产经营活动空间，从一个地区向另一个地区的扩张行为。跨区域扩张是中国零售企业在现阶段发展的必然和现实选择。那么，中国大型零售企业应如何进行跨区域扩张，已经成了迫在眉睫的问题。就此问题，本文提出以下破解对策。
一、增强企业自身的区域化扩张能力
企业扩张需要有内在实力和外部条件支撑，随着内在实力的提升和外部环境条件的不断改善，企业就能不断发展，大型零售企业跨区域扩张要培育的内部能力包括以下几个方面：
（一）夯实中国大型零售企业经营的基础能力
本文所涉及的“大型零售企业”是以商业联合会发布的零售企业前百强为
2004年11月04日
超市商品繁多，种类品种复杂，而且超市面对的是零散的消费者的零散购买，因此，非正常损耗居高不下一直困扰着超市管理人员，如何降低超市的损耗一直视为超市管理的核心和关键问题。 据资料显示，超市损耗中的70%来自易损商品的非正常损毁。易损商品主要包括易碎、易变质的商品。最为典型的如食品中的鸡蛋、各种肉类、鱼类、速冻水饺，尤其是鲜鱼（如消费者决定购买，需要超市卖场的负责人对活鱼进行处理，而活鱼一旦处理过，如果消费者不够买，这种商品的价值就会急剧缩水），还有日用品种的瓷器、玻璃器具等。 这些商品的非正常损毁在超市的总体损耗中所占的比例居高不下，且有上升的趋势，而超市防损管理对此重视不足，为此，作者对此
2004年11月03日
关键词： 地块分析 概念设计 招商 序：城市化进程的加快，必将推动商业的繁荣，而商业的繁荣又将催生商业地产业的成长与壮大。今日之中国，恰逢商业地产蓬勃发展时，伴随着的理论探讨也就应运而生。本文围绕商业地产运作的几大关键点提出些许想法，期冀与业内人士交流讨论。 从某种意义上讲，商业地产运作是一项非常复杂与专业化的工程，其涵盖的流程相比住宅开发运作更具广泛性与多元化。其涉及的工作流程不仅在于设计、建设及工程方面的技术性，更在于地块分析的专业性、概念设计的创造性、招商执行的策略性，还涉及商业经营管理的持续性等。下文主要针对商业地产运作的几大关键点展开讨论。 一、地块分析 零售业有句经典名
2004年11月02日
2004年12月11日，中国零售市场将实现全面开放，这是国内乃至本市（上海市）、本区（徐汇区）商业企业和政府商业管理部门都必须面对的现实问题。 就超市业而言,随着12月11日这一日期的临近,市场销售面临的竞争已非常激烈,新的情况也已出现。以徐汇区为例，区内社区购物中心、超市和便利店的总数近200余家，其中社区购物中心3家，大型超市4家，中小型超市约100余家，便利店85家。从分布情况来看，住宅小区附近往往就有3、4家不同类型的超市或便利店.在这种情势下，一些经营不善的中型超市不断缩小规模，如顶顶鲜关闭了区域内的大部分网点；曾集烟草和日用零售为一体的捷强网点而今大多剔除了日用零售，仅保留烟草销
2004年11月02日
前言: 朋友的公司在做“农改超”项目，已经签下了近10个旧农贸市场进行改造，在6月份实现了第一个农贸超市的开业，因为宣传得力，从表面上来看效果不错，但是朋友心里清楚从市场的经营管理到人员组成等很多方面都存在太多的问题。通过几次交谈，朋友邀请我帮他“诊断”一下。通过几天对市场的现场了解，再查询了一些关于全国“农改超”的资料，我从超市经营的角度提出了一些看法。 农改超作为我国商业管理体制改革的一个重要内容，在全国多数城市，尤其是沿海城市都开展的如火如荼。农改超的实质是对农产品销售渠道的一次改造和提升。其源动力是经济持续增长下的消费需求。但是由于生鲜品消费需求和水平存在着明显的多层次分布以及地域
2004年10月28日
时下，推崇给顾客带来高品低价、超值享受的名品折扣店在全国出现了开店潮，出现了诸如化妆品、眼镜、服饰、家电和超市等多种形式的折扣店。在山城重庆涌现较多的是服饰折扣店，且以单品服装居多，但其整体经营不容乐观，多数折扣店“门可落雀”，据传折扣店是国内下一个最有前途的商业业态，但有前途不等于有“钱途”。究其原因为何？细心探寻，则不难发现其主要原因有以下几个： ●商家自身——基础差 目前，重庆多数商家没有大规模发展折扣店， 从某一方面上讲是由于折扣店作为一种新兴的业态，在重庆这边兴起不多久，而南京等地则不断传出失败的消息。因而，对于折扣店多数商家还是“摸着石头过河”，处于摸索时期，不敢积极地拓展经
2004年10月27日
作为中国扩张急先锋的法国家乐福集团，至今已经在中国大陆开设了52家大卖场，1家冠军超市和110多家迪亚天天折扣店，2003年只是其家乐福大卖场的销售额已达130多亿元，进入中国零售企业三甲。伴随着中国零售市场开放步伐的加快，这些外资巨头们的急剧扩张令人觉得不安，中国零散脆弱的民族零售业能够在外资包围中发掌壮大吗？ 国内媒体往往热衷于报道外资巨头们一个个新店开业的盛况，为其做了免费的广告宣传，但我看到很多媒体的相关报道是互相传抄，以讹传讹，以至于让业内人士都越来越糊涂了。如果我们的大部分媒体报道连像家乐福这样的大超市究竟在国内开了多少店铺都搞不清，又何谈引导正确的舆论导向，帮助国内零售企业成长
2004年10月26日
引言：中国有句老话叫“强龙压不过地头蛇”，在武汉红钢城的这个小商业圈中就上演了这样一幕大戏。 本场大戏的主角分别为北京华联（以下简称为华联）和武汉中百（以下简称为中百），两者在中国连锁经营企业2003年的排名中分别为第5和第24。2002年华联的年销售额是中百有三倍多。但在武汉市内——中百的本土市场上，中百有仓储超市18家和社区便民超市280多家，北京华联总共仅有4家。本案的配角是好又多，它2003年的排名为13，在武汉市拥有3家分店。 然而，超市的竞争远非仅仅只是规模的竞争，在同一商圈内，竞争者一方面要充分地利用对手以此形成合力来扩大市场，另一方面又要充分发挥自己的优势，在竞争中确立
2004年10月10日
从投资股市、债市到投资楼市、商市，现在商铺投资已渐成广大投资者争相追逐的投资新宠。商铺投资具有高回报高风险并存的特点，作为一个新的投资领域，其中也充满认识误区和投资陷阱，给投资者造成了损失。 上次我们介绍了商铺投资中几个常见的认识误区，对投资者在商业地产开发商、商铺地段、售价、租金水平和投资回报率等几个方面的认识误区进行了简单分析，希望对商铺投资者具有参考意义。本文拟继续对商铺投资中的几个后续问题进行澄清。 误区之六：“车水马龙铸就黄金旺铺”——人流量大就代表客流多
关于商铺周围客流量的误解也是一种常见的误区，商铺若建在繁华的闹市区或者城市交通主干道附近，商铺门前车水马龙的
2004年09月23日
好的百货商场就是能够将最多的商品在最多的购物者面前展示最长时间的商场，换句话说，也就是将商品放在人们的行进路线上和视线范围内，并能让人们考虑购买这些商品的商场。因此，聪明的商场总是依照人们怎样行走以及看什么地方来进行设计，使顾客进来之后会按照我们设计的思路一步一步地把整个商场全部逛到，而且还非常enjoy，这就是动线设计。 一、商场宏观动线设计 （1）狭长形楼体小循环问题 近几年全国各地流行商业地产开发，开发的用途大多是百货商场，有些项目由于各种原因整个商场占地为狭长形，长150米左右，宽50米左右，一个楼面就是7000平米左右，如北京翠微牡丹园店，这种类型的商场普遍存在一个问题，以
2004年09月20日
做人是一种艺术，经营企业是一种艺术，连锁扩张同样也是一种艺术！艺术讲究灵感、讲究谋篇、讲究布局、讲究节奏，连锁扩张同样要把握艺术的原则，那就是：精心布局，掌握节奏，传播文化！
精心布局
连锁扩张亦如行军打仗，如何选点，如何驻军，如何指挥，都需要企业以战略的眼光和全局性的思维来对待。所谓“谋定而后动”，连锁企业当规划恰当、思虑周全，以保障布局合理、平衡发展、扩张成功！
有的放矢——选择目标市场
我们能把自己的产品卖给每一个人吗？答案是显而易见的。每个企业都因为行业特点、市场状况以及自身实力的制约而只能选择有限的目标顾客。
2004年09月20日
三、制定商业地产战略的意义 商业地产战略，作为项目运作执行中的灵魂，其重要性是不言而喻的。项目缺乏战略思想，就如同行船缺乏航标，随时可能面临触礁沉船的风险，其对项目运作的不利性显而易见。 因为没有科学战略规划而失败的商业地产项目，市场上的案例太多了。因为对战略规划的欠缺，上海很多项目有的在开发前期因资金不足而停工（如上海虹桥购物乐园项目），有的因商业定位的模糊与偏差，项目建成后招商困难（如泰州太阳商业广场）而没有产出，建筑与商业调整一改再改；有的即使前期销售取得暂时成功，但因为租售比例确定不科学而导致后期商业经营举步为艰（如上海的仙霞福运）。 与之相反，市场上商业地产开发战略为
2004年09月16日
导言 ·在一家千余人的大型卖场内，你知道促销员占多少吗？（中国究竟有多少促销员？） ·供应商和卖场对促销员有什么共同的期望，又有什么冲突？如何调谐这些冲突？ ·促销员有职业前途吗？他们的法律地位如何？促销员会最终消失吗？ 对任何一个零售从业人员或零售顾客来说，促销员再熟悉不过了。他们穿着本公司的工作服或者零售商专门为他们配置的工作服，穿梭在顾客、商品、商店员工和供应商销售代表之间。其劳动关系隶属供应商，而工作地点却在商场各专柜，他们是接受双重管理的特殊销售群体，有人称之为易忘的卖场边缘人。 促销员根据时间长短分为长期促销员（一年），短期促销员（数月），临时促销员；根据功能来分，分为专
2004年09月14日
好事多会员制仓储店（Costco）和沃尔玛的山姆会员店（Sam’s Club）作为会员制仓储零售业的老大和老二，绝对是一对怨家，两家之间的竞争从未间断过。作为会员制仓储零售业的老大，好事多在零售业中美国排名第六，全球排名第九，在会员制仓储零售业其最主要的竞争对手就是沃尔玛的山姆会员店。好事多时刻关注着山姆会员店的一举一动，好事多的总裁兼首席执行官Sinegal说：“每一天我们都会关注山姆店里正在做什么，每个星期我都会亲自到山姆会员店去看他们在做什么。”作为全球零售业的老大沃尔玛以2470亿美元的营业收入位全球500强之首，傲视全球零售业。其掠夺式的扩张，使之所到之外是摧枯立朽，大小商家纷纷倒闭